Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ?
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Avant l’année 2014, il était habituel de voir que le bailleur pouvait, selon sa guise et en toute impunité, fixer ou réviser le loyer. Bien évidemment, cette fixation ou cette révision du loyer donnait lieu à des abus plus ou moins importants de la part des bailleurs. Des loyers dont le montant était trop élevé, voir parfois exorbitant pour le locataire, désespérément en quête de logement soit pour lui-même, soit pour se rapprocher du lieu de son travail. Comme pour dire : »le malheur des uns (les candidats locataires) fait le bonheur des autres (des bailleurs) ». Les bailleurs se donnaient le droit d’agir ainsi, malgré la loi de 1989 portant sur le logement. Ils agissaient ainsi en toute impunité.
Mais, en 2014 la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite loi « ALUR » ou « Duflot II » (du nom de l’ancienne ministre de l’égalité des territoires et du logement Cécile DUFLOT) a été adoptée. Elle modifie profondément la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 portant sur le logement. A présent, le locataire se trouve protégé contre les abus du bailleur dans la fixation ou la révision du loyer.
Sommaire:
- Quels sont les moyens dont disposent le locataire contre la fixation ou la révision abusive du loyer par le bailleur ?
- Concernant le complément de loyer
- L’action en contestation du complément du loyer
- Concernant le renouvellement du bail
- Saisie de la Commission Départementale de Conciliation
Quels sont les moyens dont disposent le locataire contre la fixation ou la révision abusive du loyer par le bailleur ?
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La loi ALUR met entre les mains du locataire des outils juridiques pour se défendre contre les abus du bailleur. Tout dépend si le logement est situé dans une zone tendue ou dans une zone non tendue.
Même si la jurisprudence sur ces nouveaux textes n’émerge que très lentement, et de façon encore peu significative compte tenu du temps qu’il faut pour parvenir au sommet de la pyramide judiciaire et plus encore devant la Cour européenne des droits de l’Homme (CEDH), dont on sait qu’elle ne peut être saisie qu’après épuisement total des voies de recours en droit interne, elle commence à se faire et, pour le moment donne raison au bailleur le plus souvent. A voir si cette tendance se confirme dans les mois à venir.
Concernant le complément de loyer
L’article 17-II-B dispose que si le logement comporte des caractéristiques de location ou de confort dans le même secteur géographique que les logements cités à l’article 17-I, le bailleur peut ajouter le complément de loyer au loyer de référence, au loyer de référence majoré ou de loyer de référence minoré. L’article 3 du décret n˚2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers précise les trois conditions de ces caractéristiques à savoir :
– Ces caractéristiques n’avaient pas été prises en compte dans la détermination du loyer de référence ;
– Ces caractéristiques étaient déterminantes dans la fixation du loyer, par comparaison aux logements de même catégorie, situés dans le même secteur géographique ;
– Ces caractéristiques ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.
Aux termes de l’article 17-II-B, il appartient au bailleur de démontrer ces conditions cumulatives pour justifier le complément du loyer. Sans quoi, le locataire peut intenter une action en diminution du loyer.
L’action en contestation du complément du loyer
L’article 17-II-B de la loi ALUR soumet cette action du locataire à une procédure. Cet article dispose que : « le locataire qui souhaite contester le complément de loyer […] dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la présente loi ».
La procédure en contestation du complément de loyer : aux termes de l’article susvisé, le locataire doit :
– Respecter le délai de saisine : le délai est de trois mois à compter de la signature du bail. Attention, le respect du délai est très important, parce que si le délai est passé, il y a prescription. Cela signifie que le locataire ne pourra plus exercer son action en contestation du complément de loyer. Par conséquent le complément de loyer sera appliqué à son détriment.
Saisir la commission départementale de conciliation : sa saisine est très importante. Sinon, si le locataire saisit directement le juge pour contester le complément du prix, l’article 17-II-B dispose que le juge peut soulever d’office une fin de non-recevoir pour absence de saisine de la commission départementale de conciliation.
Concernant le renouvellement du bail
Le renouvellement du bail est prévu à l’article 17-2 de la loi ALUR.
L’action en diminution de loyer peut être engagée lors du renouvellement du bail. Cette action est subordonnée à deux conditions cumulatives :
– Le logement doit être situé dans les zones tendues c’est-à-dire de plus de 50.000 habitants ;
– Le montant du loyer doit être supérieur au loyer de référence majoré.
Dès lors, le bailleur dispose de six mois pour proposer un nouveau loyer au locataire. Ou le locataire dispose de cinq mois pour proposer un nouveau loyer au bailleur. Le montant du loyer doit correspondre au montant en vigueur fixé par l’arrêté préfectoral.
Ainsi, un locataire peut contester l’action du bailleur en réévaluation du loyer. Pour cela il faut que les logements soient :
– situés dans la même zone géographique que celui du locataire ;
– soit dans le même immeuble que le logement du locataire ;
– soit dans des immeubles qui présentent les mêmes caractéristiques que le logement du locataire.
Saisie de la Commission Départementale de Conciliation
En cas de désaccord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur saisi quatre mois avant le terme du contrat de bail par le locataire, ce dernier peut saisir la Commission Départementale de Conciliation.
En cas de désaccord constaté par cette Commission, le locataire peut saisir le juge avant la fin du bail.
Lors de cette saisine, les parties peuvent aboutir :
– Soit à la conciliation. Auquel cas : « le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, […] est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation » ;
– Soit en l’absence de conciliation, « le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer ».
La saisine du juge : L’article précité dispose que le locataire peut saisir le juge en annulation ou en diminution du complément de loyer uniquement en cas d’échec de conciliation. Le délai de saisine du juge est de trois mois comme la saisine de la Commission Départementale de Conciliation.
