La procédure de retrait d’une SCI
> Le droit de retrait
Un associé a toujours le droit de se retirer d’une SCI, que ce soit totalement ou partiellement, en se faisant rembourser la valeur de son capital investi (Article 1869 du Code civil).
Cette situation se présente lorsqu’un des associés souhaite se libérer de la structure, alors qu’il s’est heurté à un refus des autres membres après avoir notifié son projet de vendre ses parts.
> Les conditions d’exercice du droit de retrait
Il faut consulter les statuts qui peuvent aménager les conditions d’exercice de ce droit de retrait, en prévoyant une durée minimale de présence dans la société pour pouvoir y prétendre ou en instaurant un préavis, le temps pour les associés de réunir les fonds nécessaires au remboursement de la participation de celui qui se retire.
> L’accord des associés
A défaut de mention contraire dans les statuts, le retrait est subordonné à l’accord unanime des autres associés. Si le cédant se voit refuser de sortir de la SCI, le Tribunal de Grande Instance (TGI) peut l’ordonner s’il fait état de justes motifs mais qui aboutissent au blocage du fonctionnement de la SCI.
Il peut s’agir de raisons d’ordre personnel, comme une mésentente grave ayant entraîné la dévalorisation des actifs de la société (Cass. civ. 3e, 28 mars 2012, n° 10-26531).
> L’évaluation du prix des parts
Une autre difficulté réside dans l’évaluation des parts.
Ainsi, la restitution en nature du ou des biens(s) initialement apporté(s) est envisageable à condition qu’il(s) soi(en)t toujours dans le patrimoine de la société et moyennant le versement d’une soulte aux associés dans l’hypothèse où la valeur des biens repris excéderait celle des droits sociaux annulés (Cass. civ. 3e du 12.5.10, n° 09-14747).
En pratique, il est parfois difficile de s’entendre sur une évaluation à l’amiable. Celui qui se retire doit proposer une valeur des parts avant d’agir en justice, même si son montant est approximatif. Il est en effet indispensable de matérialiser un désaccord entre associés pour justifier la demande d’un expert devant le TGI.
Par ailleurs, en toute hypothèse, pour réaliser un investissement locatif au travers d’une société, il est souvent préférable d’opter pour une SARL de Famille avec option à l’IR plutôt que pour une SCI à l’IR. En effet, la SCI à l’IR ne permet pas de faire de location meublée et donc de bénéficier du statut de LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL. Dans la plupart du temps, le statut de LMNP sera bien plus avantageux fiscalement que de réaliser son investissement locatif au travers d’une SCI l’IS du point de vue de la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values.
