SCI: le refus d’agrément lors d’une vente de parts de SCI
Saisis d’une demande d’agrément, les associés peuvent refuser à l’acquéreur pressenti l’entrée dans la SCI. Ils doivent en avertir le vendeur dans les six mois de la demande, par lettre recommandée avec accusé de réception.
En pratique, c’est souvent le gérant de la SCI qui centralise les réponses. Une contre-proposition doit être faite à l’acquéreur, faute de quoi la cession est réputée agréée à ses conditions.
> Première possibilité : un associé se porte lui-même acquéreur
Ils peuvent être plusieurs, auquel cas ils sont censés acheter en proportion du pourcentage du capital social qu’ils détiennent déjà, à moins qu’un autre mode de répartition soit inscrit dans les statuts.
> Deuxième possibilité : la société peut faire acquérir les parts par un tiers
Si aucun associé ne souhaite acheter, la société peut faire acquérir les parts par un tiers, qui doit être désigné à l’unanimité des associés (moins la voix du cédant) ou selon les modalités prévues aux statuts.
> Troisième possibilité : la société rachète elle-même les parts du cédant
Ce rachat au cédant doit se faire avec son accord, au prix déterminé.
La société réduira ensuite le capital social de la SCI. Cela suppose que le cédant quitte la société sans être remplacé par un autre associé.
> Quatrième possibilité : le vendeur exerce son droit de repentir
Ce droit est ouvert en cas de refus d’agrément ou si le prix de rachat proposé par les associés est inférieur à celui de la transaction initiale (Article 1862 du Code civil). Ainsi, il renonce à son projet de cession et décide de conserver ses parts.
Si c’est le prix qui est à l’origine du litige, le cédant et ses associés peuvent recourir à un expert de leur choix.
À défaut, ils ont la possibilité de saisir le président du Tribunal de Grande Instance statuant en référé, qui tranchera, sans faculté de faire appel (Article 1843-4 du Code civil). Dans ce cas, aucun délai n’étant fixé dans la loi pour la fixation définitive du prix, la cession peut intervenir bien après les six mois suivant la demande d’agrément.
Par ailleurs, en toute hypothèse, pour réaliser un investissement locatif au travers d’une société, il est souvent préférable d’opter pour une SARL de Famille avec option à l’IR plutôt que pour une SCI à l’IR. En effet, la SCI à l’IR ne permet pas de faire de location meublée et donc de bénéficier du statut de LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL. Dans la plupart du temps, le statut de LMNP sera bien plus avantageux fiscalement que de réaliser son investissement locatif au travers d’une SCI l’IS du point de vue de la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values.
