SCI: l’agrément des associés lors d’une vente de parts
L’article 1861 du Code Civil
La clause d’agrément relative aux cessions ou transmissions est visée dans l’article 1861 du code civil.
> La nécessité d’un agrément
En vertu de l’article 1861 alinéa 1 du Code Civil : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés »
La nécessité d’un agrément est plus ou moins stricte. Tout dépend de l’identité de celui qui achète les parts.
– S’il s’agit d’un autre associé de la SCI ou de son conjoint, l’agrément est de principe, mais il peut être écarté par une clause contraire inscrite dans les statuts.
– S’il s’agit d’un ascendant ou d’un descendant du cédant, la cession est, au contraire, libre sur le principe, mais les statuts peuvent la soumettre à agrément.
– S’il s’agit de toute autre personne, elle doit obtenir un agrément. Cette procédure permet de s’opposer à toute entrée dans la société d’un tiers jugé indésirable.
> Les conditions d’agrément
Les conditions d’agrément peuvent aussi être aménagées par les statuts : si les associés le décident, la décision ne sera pas prise à l’unanimité mais à une majorité qualifiée.
En pratique, le vendeur qui parvient à vendre ses parts va presque toujours trouver un acquéreur au sein du groupe familial.
Les associés ont six mois pour répondre à la demande d’agrément qui leur a été adressée par le cédant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier
Cette durée peut avoir été modifiée par les statuts mais ne peut être supérieure à un an, ni inférieure à un mois (Article 1864 du Code civil). Passé ce délai, l’absence de décision équivaut à un accord.
Une fois l’agrément obtenu, avec un accord sur l’acquéreur et sur le prix, la cession de parts peut avoir lieu dans les règles (Article 1865 du Code civil) : elle est constatée par un acte sous seing privé ou par un acte notarié.
Que faire en cas de refus d’agrément ? Notre cabinet d’avocats vous explique les différentes possibilités.
Par ailleurs, en toute hypothèse, pour réaliser un investissement locatif au travers d’une société, il est souvent préférable d’opter pour une SARL de Famille avec option à l’IR plutôt que pour une SCI à l’IR. En effet, la SCI à l’IR ne permet pas de faire de location meublée et donc de bénéficier du statut de LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL. Dans la plupart du temps, le statut de LMNP sera bien plus avantageux fiscalement que de réaliser son investissement locatif au travers d’une SCI l’IS du point de vue de la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values.
