Bail commercial verbal : droits, obligations et risques

I. Le cadre juridique du bail commercial verbal

Fondement légal

En droit Français, le bail commercial verbal repose sur le droit commun des baux encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Bien que la loi privilégie une forme écrite, elle n’exige pas expressément que le bail soit formalisé par écrit. En effet, la jurisprudence admet la validité d’un bail verbal dès lors que certaines conditions matérielles et d’usage sont respectées. Les parties s’engagent aux mêmes obligations que dans un bail écrit, avec une jouissance paisible des locaux pour le locataire et le paiement des loyers. 

 

Éléments constitutifs d’un bail commercial verbal

Pour qu’une location soit reconnue comme un bail commercial, elle doit répondre a-à trois principaux, même sans contrats écrit : 

• L’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale : il faut nécessairement que l’activité  exercée soit de nature commerciale ou artisanale, et être réalisée de manière effective dans les lieux loués. 
• L’existence d’une contrepartie financière : versement d’un loyer régulier est essentiel pour établir la réalité d’une relation locative. 
• La stabilité de l’occupation : le locataire doit être en possession des lieux de manière continue et avoir la jouissance paisible de l’emplacement.  

 

Preuve de l’existence d’un bail commercial verbal

En l’absence de document écrit, en cas de litige ou de contestation, prouver l’existence d’un bail commercial peut s’avérer complexe. Néanmoins, plusieurs moyens de preuve peuvent constituer la preuve. Le locataire peut ainsi utiliser :

• Les quittances de loyer : les paiements réguliers de loyers et les reçus constituent des preuves tangibles de la relation contractuelle. 
• Les échanges de correspondance entre les parties : il peut s’agir d’Emails, lettres ou tout échange indiquant l’accord entre les parties sur l’usage des lieux. 
• Les factures : permettent de démontrer une relation de localisation établie et l’acceptation par le bailleur des activités commerciales du locataire. 
• Les témoignages : Les déclarations de tiers permettent d’attester l’existence d’une occupation continue du bien à titre commercial par le locataire. 

 

Les droits et obligations du locataire

A l’instar du locataire dans un contrat de bail commercial écrit, le locataire partit d’un contrat de bail commercial verbal dispose des mêmes droits et obligation conférés par le droit commun des baux commerciaux : 

Droits

• Droit de jouissance paisible des lieux ;
• Droit de renouvellement du bail ;
• Droit de cession du bail ;
• Droit de sous-location.

Obligations

• Paiement du loyer et des charges ;
• Respect de l’usage des lieux ;
• Entretien des locaux ;
• Devoir d’information du bailleur en cas de cession.

 

Les droits et obligations du bailleur

Le bailleur dans un contrat de bail verbal, dispose des mêmes droits et obligations que le bailleur dans un contrat de bail commercial écrit : 

Droits

• Percevoir le loyer et les charges ;
• Contrôle de l’usage des locaux ;
• Droit de reprise des lieux en fin de bail ;
• Droit à la révision du loyer.

Obligations

• Obligation de délivrance des lieux ;
• Respect de la jouissance paisible du locataire ;
• Information préalable en cas de travaux ;
• Entretien des grosses réparations (article 606 du code civil).