Les avantages fiscaux liés à l’établissement d’une SCI familiale
Une SCI familiale est une forme de SCI traditionnelle dans laquelle les associés sont membres d’une même famille, liés par des liens de parenté ou d’alliance. Elle permet à ces membres de détenir ensemble, et dans des proportions différentes si besoin, un ou plusieurs biens immobiliers à des fins non commerciales.
La création d’une SCI familiale permet d’éviter les règles contraignantes de l’indivision et d’optimiser la transmission de son patrimoine à ses héritiers grâce à des avantages fiscaux importants. Toutefois, la décision de créer une SCI ne doit pas être prise à la légère, car cela peut avoir des avantages et des inconvénients en fonction des situations individuelles.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats, composé d’une équipe d’avocats spécialisés en droit fiscal, peut vous accompagner dans toutes les étapes de la création d’une SCI familiale et vous aider à bénéficier pleinement des avantages fiscaux qu’elle procure. Grâce à notre expertise, nous pouvons vous guider dans les démarches nécessaires pour mettre en place une SCI familiale efficace et adaptée à votre situation familiale, tout en maximisant les avantages fiscaux disponibles.
Sommaire :
- Comment optimiser sa fiscalité par une SCI familiale
- Qu’en est-il des régimes fiscaux spécifiques à la SCI familiale ?
- Quelles sont obligations fiscales attachées à la détention d’une SCI familiale ?
I – Comment optimiser sa fiscalité par une SCI familiale ?
Le choix de la fiscalité pour une SCI familiale (IR ou IS) est crucial pour l’imposition des revenus et plus-values immobilières. Le Cabinet SCHAEFFER Avocats peut vous aider à prendre une décision éclairée en la matière.
A – Pourquoi choisir une SCI à l’imposition sur le revenu ?
L’imposition à l’IR est souvent privilégiée mais peut avoir des inconvénients.
Pour les SCI familiales soumises à l’IR, il est possible de choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel. Le régime micro-foncier offre un abattement automatique de 30%, mais ne permet pas de déduire les déficits fonciers. En revanche, le régime réel permet de déduire certaines charges, telles que les travaux ou les assurances. Dans les deux cas, le revenu imposable est soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, allant de 0% à 45% en fonction des revenus du foyer fiscal en 2023, à quoi il faut ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Le choix du régime fiscal de l’IR pour une SCI présente également des inconvénients tels que : l’augmentation du taux d’imposition des associés, la taxation de la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier ou de parts sociales et l’obligation d’avoir un objet social civil.
Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandé pour la création d’une SCI familiale et le choix de sa fiscalité. Les avocats peuvent apporter leur expertise pour guider les parties dans les procédures juridiques et les aider à défendre leurs intérêts. Si vous avez besoin d’assistance pour la création de votre SCI familiale, le Cabinet SCHAEFFER Avocats est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner à chaque étape.
B – SCI à l’impôt sur les sociétés : quand doit-on la préférer ?
Opter pour l’imposition à l’IS pour une SCI peut être bénéfique dans certaines situations, mais il est important de prendre en compte les éventuels inconvénients.
L’un des principaux avantages de l’IS est la claire séparation entre l’imposition de la société et celle des associés, qui ne sont pas imposés personnellement s’ils ne perçoivent pas de dividende. De plus, ce régime permet à la SCI de déduire certaines charges, comme la rémunération du gérant, pour réduire l’assiette de l’impôt.
La décision d’opter pour une SCI à l’IS comporte également certains désavantages. Par exemple, les plus-values immobilières sont généralement plus élevées et les déficits de la société ne sont pas déductibles des revenus des associés. De plus, il n’y a pas d’exonération totale possible sur les cessions de titres et les plus-values immobilières. Enfin, l’option pour l’IS implique l’obligation de tenir une comptabilité commerciale.
Il est vivement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour la création d’une SCI familiale et le choix de sa fiscalité. Les avocats peuvent offrir leur expertise pour accompagner les parties tout au long des procédures juridiques et les aider à protéger leurs intérêts. Si vous cherchez une assistance pour votre SCI familiale, l’équipe d’avocats du Cabinet SCHAEFFER Avocats est prête à répondre à toutes vos questions et à vous fournir un accompagnement personnalisé à chaque étape.
C – Quelles sont les modalités fiscales applicables à la SCI familiale ?
La répartition des bénéfices et pertes d’une SCI familiale se fait en proportion des apports des associés, sauf disposition contraire dans les statuts (art. 1844-1 du Code civil). Cette règle s’impose d’ailleurs aux associés en l’absence de dispositions contraires dans les statuts de la SCI.
En ce qui concerne la fiscalité des plus-values immobilières, celle-ci dépendra du régime fiscal choisi par la SCI. Ainsi, l’impôt sur le revenu impose les plus-values immobilières à un taux de 19 % (+ 17,2% de prélèvements sociaux) et un barème dégressif selon le nombre d’années de détention, alors que l’impôt sur les sociétés impose un taux unique de 25 % sans abattement fiscal.
En ce qui concerne la fiscalité des revenus fonciers, cela dépend également du régime fiscal choisi. Si la SCI est à l’IR, les associés sont imposés sur leur part de bénéfice, tandis que si elle est à l’IS, les revenus sont imposés au taux de 25 %, mais des déductions peuvent être appliquées.
Il est important de noter que les cessions de parts sociales dans une SCI familiale peuvent avoir des impacts fiscaux importants, notamment en termes d’imposition des plus-values réalisées. Le montant de l’imposition dépendra de la durée de détention des parts et du régime fiscal choisi par la SCI (IR ou IS). Des abattements pour durée de détention peuvent s’appliquer pour réduire l’assiette imposable.
Il est fortement recommandé de solliciter l’expertise d’un avocat spécialisé en droit fiscal pour la mise en place d’une SCI familiale et la sélection de son régime fiscal. Si vous recherchez un accompagnement fiscal pour votre SCI familiale, vous pouvez compter sur l’équipe d’avocats du Cabinet SCHAEFFER Avocats qui se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations et vous fournir un accompagnement personnalisé à chaque étape.
II – Qu’en est-il des régimes fiscaux spécifiques à la SCI familiale ?
A – Le régime de la micro-foncier pour les SCI familiale
Le micro foncier est un régime d’imposition simplifié qui comporte deux aspects :
- Premièrement, lors de la déclaration des loyers perçus par la Société Civile Immobilière (SCI), l’associé n’a qu’à indiquer le montant brut des loyers qu’il a reçus en tant que fraction de sa participation dans le capital social, sur la déclaration 2042.
- Deuxièmement, pour le calcul de l’impôt, le montant des charges est évalué forfaitairement dans le cadre du micro foncier en SCI, sans déduction de leur valeur réelle. L’associé bénéficie d’un abattement automatique de 30 % sur les loyers déclarés. Les 70 % restants sont imposés dans la tranche marginale de l’impôt sur le revenu à laquelle il appartient.
Pour être éligible au micro foncier en SCI, les revenus provenant de la location ne doivent pas dépasser 15 000 € par an.
En tant qu’associé d’une Société Civile Immobilière (SCI), le choix du régime du micro foncier offre deux avantages majeurs :
- Tout d’abord, la déclaration des revenus locatifs issus de la mise en location de biens est simplifiée. Il suffit à l’associé de déclarer le montant brut des revenus sur la déclaration 2042 et l’administration fiscale se charge du reste.
- Ensuite, l’abattement forfaitaire de 30 % pour charges s’applique, même si le montant réel des charges supportées par la SCI est inférieur à ce taux. Ce faisant, l’associé bénéficie d’une réduction de son imposition sur les revenus fonciers, ne payant des impôts que sur une base de 70 %.
B – Le régime de l’impôt pour les SCI familiales de location meublée
Selon l’article 206 2° du Code général des impôts, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du Code général des impôts doivent être assujetties à l’impôt sur les sociétés.
Dès lors, la pratique habituelle de la location meublée par la SCI, même à titre accessoire, rend celle-ci commerciale par son objet.
Ce qui entraîne une conséquence significative pour la SCI : la perte de la transparence fiscale et donc son assujettissement à l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.
Néanmoins, cette règle peut être contournée dans deux cas :
- Lorsque le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI n’excède pas 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes, la SCI reste redevable de l’impôt sur le revenu. De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être toléré, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10 %.
- La SCI reste également redevable de l’impôt sur le revenu lorsque le caractère habituel de la location meublée n’est pas caractérisé, ce qui suppose que la location meublée doit être de courte durée et ne doit pas se renouveler sur plusieurs années.
C – Quelles sont les règles fiscales pour les SCI familiales à l’IS possédant des biens en nue-propriété ?
Lorsqu’une SCI familiale à l’IS détient des biens immobiliers en nue-propriété, cela signifie qu’elle en possède la propriété sans en avoir la jouissance, qui est réservée à l’usufruitier. Elle ne peut donc pas intégrer les loyers perçus dans son résultat fiscal, mais peut déduire les charges liées à ces biens.
En revanche, lors de la reconstitution de la pleine propriété, les loyers perçus doivent être intégrés dans le résultat fiscal et des impôts sur les plus-values immobilières peuvent être dus en cas de cession.
III – Quelles sont obligations fiscales attachées à la détention d’une SCI familiale ?
A – Les déclarations fiscales à effectuer et les échéances à respecter
Une SCI familiale doit respecter des obligations fiscales, notamment la déclaration annuelle de résultats avant le deuxième mardi de mai et le dépôt de la comptabilité et du bilan annuel dans les quatre mois suivant la clôture de l’exercice social.
Si elle opte pour le régime réel d’imposition, elle doit également déclarer la TVA et les plus-values immobilières dans les deux mois suivant la cession du bien. Les distributions de dividendes ou de rémunérations doivent également être déclarées. Il est important de respecter les échéances pour éviter les pénalités.
B – Les risques encourus en cas de non-respect des obligations fiscales
Le non-respect des obligations fiscales dans une SCI familiale peut entraîner des risques financiers importants tels que des amendes, des pénalités de retard, des redressements fiscaux et des sanctions pénales en cas de fraude fiscale.
Il est important de se conformer aux règles fiscales en vigueur pour éviter ces risques et leurs conséquences financières.
A lire : Dissolution de SCI familiale : les éléments à connaître
Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.
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