Construire une extension : comment s’y prendre ?
Lorsque l’option du déménagement n’est pas possible et que l’espace de vie devient trop étroit, une extension de sa maison peut être avantageuse.
Toutefois l’extension de sa maison n’est pas chose aisée et la première chose est d’identifier ce qui peut être considéré comme une extension de maison.
De plus, des éléments sont à prendre en compte avant de se lancer dans ce projet, il est d’abord indispensable d’identifier les contraintes d’urbanisme, puis d’effectuer une déclaration préalable de travaux ou de demander un permis de construire et encore de déclarer ses travaux d’agrandissement.
Enfin, il est important de connaître au préalable les enjeux fiscaux attachés à l’extension de sa maison qui peuvent être importants.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats spécialisés en droit immobilier et en droit fiscal qui maîtrisent les démarches applicables aux extensions immobilières et s’engagent à vous accompagner dans votre projet.
Sommaire :
- Quels projets immobiliers doivent être considérés comme une extension de maison ?
- Quelles sont les démarches pour construire une extension ?
- Quels impôts sont dus en cas d’extension d’une maison ?
I – Quels projets immobiliers doivent être considérés comme une extension de maison ?
Il faut nécessairement de définir ce qui est considéré comme une extension de maison par l’État et l’Administration fiscale.
Fiscalement, l’agrandissement de maison est relatif aux aménagements réalisés qu’ils aient ou non faits l’objet d’une déclaration de travaux ou d’un permis de construire auprès de la mairie.
Ainsi, il y a 3 types d’extension de maison qui augmentent la base imposable :
- L’extension sur le bien principal : surélévation de la toiture, ajout d’une pièce supplémentaire (cave ou grenier)
- L’aménagement sur les éléments secondaires : construction d’un garage accolé ou indépendant
- Les éléments d’extension sur les dépendances : création d’une piscine, vérandas
En conclusion, tout ce qui est construit au sol et étend la surface habitable sera imposable.
Il convient d’ajouter les projets d’agrandissement par le haut comme les surélévations de toit ou les toitures-terrasses.
II – Quelles sont les démarches pour construire une extension ?
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Identifier les contraintes d’urbanisme
Tout d’abord, il convient d’identifier les contraintes d’urbanisme en se rapprochant de votre commune afin de consulter le PLU (plan local d’urbanisme). Le PLU permet d’avoir des précisions sur les règles locales à respecter en matière de construction, comme notamment, quelle est l’emprise au sol maximale autorisée, quelles sont les limites et les possibilités offertes pour les travaux d’agrandissement etc.
Le PLU permettra en outre de savoir si la commune a établi des restrictions quant aux matériaux utilisables, aux couleurs de façades etc.
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Demander un permis de construire ou déposer une déclaration préalable de travaux
Les démarches à entreprendre en cas d’agrandissement d’une maison dépendent de l’importance des travaux.
- Si l’extension est relative à un espace inférieur à 20 mètres carrés, une déclaration préalable de travaux sera suffisante
- Au contraire, si les travaux d’extension surpassent 20 mètres carrés ou si la maison, après les travaux, excède 150 mètres carrés, la demande d’un permis de construire préalable est obligatoire. Il est à noter que si votre maison dépasse 150 mètres carrés à l’issue de travaux, le recours à un architecte est obligatoire.
Il est plus prudent de solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’effectuer ces démarches de manière régulière.
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Déclarer ses travaux d’agrandissement
Il est obligatoire pour les propriétaires de la maison agrandie de se soumettre à certaines déclarations par le biais de formulaires spéciaux.
- Pour un agrandissement : l’imprimé 6704 IL (cerfa N° 10517 * 02)
Vous disposez de 90 jours pour déclarer l’extension de votre maison aux services fiscaux dès la fin des travaux (moment où l’agrandissement est construit et utilisable). Pour ce faire, il faut remplir l’imprimé 6704 IL (cerfa N° 10517 * 02). Ce document aura pour but de permettre à l’Administration fiscale de calculer le nouveau montant de votre taxe foncière proportionnellement à la surface dont vous disposez après travaux.
- Pour un agrandissement après reconstruction : les formulaires IL et H1 ou H2
Concernant les projets d’amélioration qui ont pour but de démolir un bâtiment pour le reconstruire plus grand, deux déclarations sont à remplir : une déclaration IL pour les travaux et la démolition, ainsi que le formulaire H1 ou H2 en fonction de la nature de l’habitation.
Les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats spécialisés en droit immobilier se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans les démarches d’extension de votre maison, afin d’éviter toute erreur préjudiciable.
III – Quels impôts sont dus en cas d’extension d’une maison ?
Opter pour l’extension de sa maison plutôt que pour le déménagement est une solution qui peut être avantageuse, en effet, cela permet d’augmenter la valeur de votre logement par l’augmentation de sa surface habitable. Néanmoins, lorsque la valeur locative d’une habitation est augmentée, ceci entraîne nécessairement un impact fiscal puisque les impôts dépendent de la valeur de la maison. Ainsi, par exemple, une maison avec piscine possèdera une valeur locative plus élevée et les impôts dus en seront également plus élevés.
Une extension de maison donne lieu au paiement de deux impôts :
- La taxe foncière qui va avoir un impact sur la taxe d’habitation
- La taxe d’aménagement
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Le paiement de la taxe foncière
La taxe foncière concerne tous les éléments bâtis fixes qui ne peuvent pas être déplacés, ainsi, l’extension de maison est bel et bien concernée par l’application de la taxe foncière, même en l’absence de déclaration de travaux ou de permis de construire.
Concernant le montant de la taxe foncière, celui-ci évolue selon la surface habitable supplémentaire générée par les travaux d’agrandissement.
Cette taxe est due annuellement par les propriétaires et ce, pour chaque bien qu’ils possèdent.
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La taxe d’aménagement (TA)
L’objectif de la taxe d’aménagement est de faire participer les propriétaires aux infrastructures (routes, réseaux d’assainissement etc.). Cette taxe se compose d’une partie communale et une partie départementale et votre commune peut y avoir renoncé.
Son montant est calculable à partir d’une formule dépendant de divers éléments, notamment de votre surface habitable, du taux de la taxe d’aménagement de votre commune etc.
N’hésitez pas à solliciter les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats afin de connaître le montant de la taxe d’aménagement dont vous aurez à vous acquitter après vos travaux d’agrandissement de maison.
Concernant le paiement de cette taxe, si son montant est inférieur à 1 500 €, elle doit être payée intégralement au plus tard le 15 du mois suivant la réception du titre de créance. Si son montant excède les 1 500 €, le paiement est étalé sur deux années en deux parts égales.
Les avocats en droit immobilier du Cabinet Schaeffer Avocats s’engagent à vous accompagner tout au long de votre projet d’extension de maison afin de sécuriser au mieux vos opérations et d’en réduire la fiscalité applicable.
Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.
Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.
