Vente immobilière et acte anormal de gestion

Lorsqu’une entreprise vend un immeuble figurant à l’actif immobilisé de son bilan, il lui est imposé de le faire dans l’intérêt de l’exploitation. Cela implique que le prix de l’immeuble soit fixé en fonction de sa valeur vénale ou à défaut, que l’entreprise ait retiré une contrepartie indirecte à cette cession ou n’ait eu d’autre choix que de céder le bien. Si l’acte est jugé anormal, l’administration fiscale pourra opérer un redressement judiciaire.

Si vous souhaitez vendre un immeuble de votre entreprise, il vous faut donc vous assurer de la normalité de l’acte. L’acte est anormal lorsque le prix de vente est inférieur à la valeur vénale du bien et qu’il n’existe pas d’intérêt pour l’entreprise de vendre à un tel prix. Ces deux conditions sont cumulatives, par conséquent, lorsque vous vendez un immeuble en dessous des prix pratiqués habituellement, il vous est recommandé de vous aménager la charge de la preuve de l’intérêt qu’a pu retirer l’entreprise de cette cession et ce, afin d’éviter un éventuel redressement judiciaire. 

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats spécialistes en droit immobilier. Les avocats du Cabinet maîtrisent les rouages de ce type de procédure immobilière et sauront vous accompagner afin de protéger vos intérêts.

Sommaire :

• Qu’est-ce qu’un acte anormal de gestion ?
• Quelle sanction en cas d’acte anormal de gestion ?
• Comment s’établit la preuve de l’acte anormal de gestion ?

 

Selon les termes du Conseil d’État, constitue un acte anormal de gestion « l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt » (Conseil d’État, 21 décembre 2018). Autrement dit, une opération ne procède d’une gestion normale que si l’entreprise a agi dans son propre intérêt. 

L’acte anormal de gestion a également été défini, en application de cette jurisprudence, comme une perte intentionnelle de valeur, non justifiée par l’intérêt de l’exploitation, ayant pour effet une diminution du résultat imposable.

Il faut donc deux éléments pour que l’acte de vente d’un immeuble soit qualifié d’anormal : l’intention d’appauvrir l’entreprise en vendant un immeuble à un prix inférieur à sa valeur vénale. 

 

L’intention d’appauvrir l’entreprise

Il faut une intention d’appauvrir l’entreprise. Ainsi, la mauvaise gestion n’est pas nécessairement anormale. Une simple erreur ou faute de gestion non intentionnelle ne constitue pas un acte anormal de gestion.

Il faut également un appauvrissement contraire à l’intérêt de l’entreprise, qui peut consister, par exemple, en un manque à gagner. L’entreprise s’appauvrit lorsqu’elle renonce sans contrepartie et sans justification à un profit qu’elle pouvait réaliser. Ce sera le cas si elle cède ses stocks ou ses immobilisations à un prix minoré. 

En revanche le simple fait de céder un élément de stock à un prix significativement inférieur au prix du marché ne suffit pas à caractériser un acte anormal de gestion dès lors que le contribuable soutient sans être contredit que ce prix de vente lui a permis de réaliser à bref délai une marge commerciale de 20 % (Conseil d’État 4 juin 2019). L’entreprise ne s’est pas appauvrie dans ce cas puisqu’elle a réalisé un profit très rapidement, ce qui est conforme à son intérêt. 

En réalité l’appauvrissement ne résulte pas de la seule cession à un prix inférieur à la valeur vénale du bien : encore faut-il prouver que cette cession n’ait pas eu d’intérêt pour l’entreprise. Cet intérêt peut résulter de la nécessité pour l’entreprise de céder le bien immédiatement ou encore d’une contrepartie indirecte. 

À noter : le contribuable n’est jamais tenu de tirer des affaires qu’il traite le maximum de profit que les circonstances lui auraient permis de réaliser (Conseil d’État, 7 juillet 1958). En effet, vendre en dessous du prix maximum ne signifie pas nécessairement appauvrir l’entreprise : l’entreprise peut s’être enrichie sans pour autant vendre au meilleur prix. 

 

Un prix de vente fixé en dessous de la valeur vénale du bien

Le Conseil d’État, dans un arrêt très récent du 4 juin 2019 a eu l’occasion de préciser que pour caractériser un acte anormal de gestion, le prix de vente devait être inférieur à la valeur vénale intrinsèque du bien, non à celle d’autres biens. 

Dans une affaire où l’administration fiscale avait décidé de redresser un contribuable après avoir constaté un écart de prix entre le lot cédé et le prix de cession d’autres lots de l’ensemble immobilier, le Conseil d’État a donné raison au contribuable qui affirmait que « le lot litigieux n’avait pas été cédé dans le même état d’achèvement que les autres lots vendus à la même époque ».

Autrement dit, la comparaison abstraite avec d’autres biens ne suffit pas : il ne faut pas se contenter d’observer une différence de prix entre l’immeuble litigieux et d’autres semblables, il faut encore s’assurer de cette similitude. En l’espèce, des éléments objectifs, concrets, permettaient de justifier le fait que ce lot soit vendu à un prix inférieur à celui des autres lots. Ce qui compte c’est la valeur vénale du bien litigieux, non celle de biens similaires. 

Le Conseil d’État, dans un arrêt du 20 juin 1984, a posé les critères permettant d’évaluer la valeur vénale d’un bien. Il doit être tenu compte des « prix pratiqués par les entreprises concurrentes dans la même zone géographique pour des biens de même nature et de qualité comparable au cours de la période concernée et compte tenu des caractéristiques techniques de l’immeuble et de son occupation au moment de la vente ».  Si certes les prix pratiqués par les concurrents sont un indicateur, il ne suffit pas à lui seul à évaluer la valeur vénale du bien. Cette base que constitue le prix de vente d’immeubles similaires doit être pondérée par les caractéristiques propres du bien litigieux. 

 

Tout acte qui appauvrit intentionnellement l’exploitation sans contrepartie diminue indûment le résultat fiscal et donc l’assiette de la créance fiscale. L’acte anormal de gestion est donc sanctionné parce qu’il constitue un manque à gagner pour le Fisc.

Par conséquent, l’administration fiscale va pouvoir rehausser les bénéfices du montant du manque à gagner injustifié. Le rehaussement d’impôt est généralement majoré d’intérêts de retard et d’une pénalité pour manquement délibéré.

 

En principe c’est l’administration qui supporte la charge de la preuve de l’anormalité de l’acte. C’est donc à l’administration fiscale qu’il incombe d’établir d’une part, que le prix de vente de l’immeuble était inférieur à sa valeur vénale et, d’autre part, que l’acte passé par le contribuable n’a consisté qu’à appauvrir l’entreprise car il ne présentait aucun intérêt pour elle. 

Toutefois, pour la cession d’éléments de l’actif immobilisé tels que les immeubles, le fait que le bien soit vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale fait présumer le caractère anormal : l’administration n’a donc pas à rapporter la preuve de l’absence d’intérêt pour l’entreprise. 

Il appartient alors au contribuable de démentir cette présomption en prouvant que l’acte présentait bien un intérêt pour l’entreprise, soit parce que celle-ci s’était trouvée dans la nécessité de procéder à une cession à un tel prix (par exemple, pour payer ses créanciers afin d’éviter d’être en cessation de paiement), soit qu’elle en ait tiré une contrepartie indirecte (Conseil d’État, 21 décembre 2018). 

Si vous souhaitez vendre un immeuble en dessous de sa valeur vénale, il vous faut donc, en amont, vous ménager la preuve de l’intérêt pour l’entreprise de réaliser cette cession. A défaut, en cas de contrôle par l’administration, vous risquez de subir un redressement fiscal dont seule une longue et onéreuse procédure vous permettra d’y échapper. 

 

Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.