Holding et détention immobilière d’entreprise : quels avantages ?

La société holding est une société qui a pour vocation de détenir des parts ou actions de sociétés afin d’en assurer une unité de direction et de contrôle. La holding est une personne morale qui se caractérise par une participation financière dans d’autres sociétés. Il y a plusieurs façons de détenir l’immobilier d’entreprise. Les modalités de détention permettent de dissocier l’immobilier des structures opérationnelles. Elles facilitent l’analyse des résultats d’exploitation, la cession à titre onéreux et la transmission à titre gratuit au profit des enfants.

La création d’une holding assure une protection juridique efficace de la détention immobilière d’entreprise. Créer une holding apporte des avantages divers : avantages fiscaux et financiers, par exemple.  

La société holding intègre une large palette d’activités allant de l’acquisition de titres de sociétés de capitaux jusqu’à la simple détention de parts de SCI.

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats spécialistes en fiscalité immobilière. Ainsi, ces avocats connaissent les rouages de montages fiscaux et immobiliers, et sauront vous accompagner efficacement afin d’optimiser votre situation fiscale.

 

Sommaire :

• Acquérir de l’immobilier d’entreprise par une holding soumise à l’IS
• Acquérir de l’immobilier d’entreprise par une société semi-transparente détenue par une société soumise à l’IS

 

Quels sont les avantages juridiques à faire détenir de l’immobilier d’entreprise par une holding à l’IS ?

L’immobilier d’entreprise peut être détenu par une société holding soumise à l’IS ou par une filiale immobilière. Détenir son immobilier d’entreprise par une telle structure permet un avantage conséquent : dissocier l’immobilier des structures opérationnelles. En effet, l’analyse des résultats des sociétés d’exploitation est facilitée. Également, la holding permet de faciliter la transmission à titre gratuit au profit des enfants. 

Il est à noter que, dans un tel schéma, la pression fiscale est moins importante et que l’amortissement pratiqué comptablement améliore la capacité d’autofinancement de vos investissements immobiliers. Ainsi, les besoins en apports financiers extérieurs (ou en propre) sont considérablement réduits. 

 

Quels sont les avantages fiscaux d’un tel schéma ?

Il faut distinguer deux phases importantes en matière fiscale dans un tel schéma.

En effet, la détention d’immeubles professionnels par une société holding soumise à l’IS ou par une filiale immobilière est extrêmement favorable fiscalement pendant la phase de détention. En effet, la totalité des charges relatives à l’acquisition de l’immeuble ou / et à la mise en location sont en principe déductibles. Cette large admission de dépenses déductibles est favorable. Il est à noter que les dépenses immobilisées font l’objet d’un amortissement permettant une déduction étalée dans le temps. 

Le taux de l’impôts sur les sociétés est plus faible par rapport à une détention en direct ou par une société civile translucide : 26,5% pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2021, et 25% pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022. Il est important de clôturer les comptes au 31 décembre 2021 pour pouvoir bénéficier du taux réduit de 25%, qui s’applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022. 

Par ailleurs, les loyers facturés par la société holding aux filiales génèrent un résultat permettant l’imputation des intérêts financiers provenant de l’acquisition des titres d’une filiale non intégrée fiscalement. 

Cependant, elle est au contraire pénalisante en phase de cession ou en cas de distribution du résultat de la société. 

 

Quels sont les avantages juridiques d’un tel schéma ?

Il est possible de faire détenir vos immeubles professionnels par une société soumise au régime fiscal des sociétés de personnes non soumises à l’IS, dont les parts sont détenues par une société soumise de plein droit ou sur option à l’IS. 

La détention de l’immeuble professionnel par une société translucide détenue par une société soumise à l’impôt sur les sociétés améliore la capacité d’autofinancement au même titre que la détention par une société holding soumise à l’impôt sur les sociétés. 

Or, ce type de montage peut présenter deux avantages supplémentaires, qui ne sont pas négligeables. 

• D’une part, cela peut faciliter la cession du bien à terme. 
• D’autre part, cela permet l’entrée progressive d’associés personnes physiques au sein du capital de la SCI en fonction de leurs facultés financières prochaines. 

 

Ainsi, au moment de la cession de l’immeuble, la SCI pourra être détenue pour une part significative par des associés personnes physiques, qui seront dès lors taxées dans les conditions favorables des plus-values immobilières des particuliers. 

 

Quels sont les avantages fiscaux d’un tel schéma ?

En application de l’article 238 bis K-I, alinéa 1 du CGI, la SCI semi-transparente va être imposée selon les règles de l’IS. Les avantages présentés ci-avant sont les mêmes : déduction large des charges, amortissements, et taux d’imposition plus faible. 

Or, ce type de montage présente encore deux avantages supplémentaires : 

• D’une part, un assujetti à l’IR pourra être intéressé par l’acquisition des titres sociaux car l’amortissement pratiqué lors de l’application de l’article 238 bis K-1 alinéa 1 du CGI est sans incidence lorsqu’il cèdera lui-même l’immeuble.
• D’autre part, la SCI pourra être constituée avec un petit capital et un apport en compte courant d’associé. 

 

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