Comment échapper au droit de préemption ?

Les cessions de la majorité de parts de SCI sont soumises au droit de préemption urbain (DPU) de droit commun.

Jusqu’à présent, les cessions de la majorité des parts d’une Société civile immobilière (SCI) ne pouvaient être préemptées par la commune que dans le cadre du droit de préemption renforcé (DPU renforcé), lequel nécessitait une délibération spéciale du conseil municipal déterminant les parties du territoire de la commune auxquelles ce statut renforcé s’appliquait.

Avec la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014), les cessions de la majorité de parts de SCI sont soumises au droit de préemption urbain (DPU) de droit commun, comme le dispose l’article 149 de ladite loi. Ce droit de préemption s’applique en particulier lorsqu’un associé minoritaire de SCI s’apprête, grâce à la cession envisagée, à devenir majoritaire.

Recourir à un avocat permet d’optimiser fiscalement vos montages juridiques tout en restant dans une parfaite légalité et en protégeant les intérêts de chacune des parties.

Dès lors, on peut se demander comment il est possible d’échapper au droit de préemption grâce à l’apport d’un bien dans une SCI.

Sommaire 

• L’apport du bien dans une SCI : pas d’associé majoritaire, pas de droit de préemption
• Faciliter la transmission grâce à l’apport du bien dans une SCI et au démembrement de propriété

Les cessions de la majorité des parts sociales d’une SCI – c’est-à-dire la cession de 50 % des parts plus une – sont soumises au droit de préemption urbain. Dès lors, seules sont préemptables les cessions soit de la majorité des parts, c’est-à-dire 50 % des parts plus une, soit d’une minorité si elles conduisent l’acquéreur à détenir la majorité des parts.

De même, les cessions qui permettent à un associé minoritaire de détenir, à la suite de la cession, la majorité du capital social entrent dans le champ du DPU. Ainsi, la cession d’une seule part d’une SCI peut donner lieu à préemption par la commune si elle conduit l’acquéreur à obtenir la majorité des parts de la société.

Apporter un bien dans une SCI, en n’ayant pas d’associé majoritaire dans cette entité, permet donc d’échapper au droit de préemption urbain.

Il convient cependant de recourir à un avocat spécialiste afin de bien sécuriser les cessions de parts de SCI, pour ne pas que celles-ci tombent dans le joug du droit de préemption. 

Par ailleurs, l’apport d’un bien dans une SCI pour échapper au droit de préemption permet en même temps de faciliter la transmission du patrimoine immobilier par la suite. En effet, par un éventuel démembrement des parts sociales de la SCI, la nue-propriété est transférée aux ayants-droits, permettant la plupart du temps de faire une économie sur les droits de donation. 

En somme, dans chacune de ces opérations, il convient de recourir à un avocat spécialisé afin de sécuriser juridiquement vos intérêts. 

 

Constituer une SCI est une excellente solution pour des parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier.

Au cours de l’apport du bien dans une SCI en échappant au droit de préemption, il est aussi possible d’ores-et-déjà de préparer la transmission de son patrimoine immobilier.

Pour rappel le démembrement consiste en la séparation de la pleine propriété d’un actif entre :

• l’usufruitier qui conserve la jouissance du bien (l’encaissement des loyers ou l’occupation du logement par exemple) ;
• le nu-propriétaire qui détient la droit de propriété théorique de l’actif.

En démembrant les parts sociales d’une SCI, vous bénéficiez du même avantage potentiel que sur le démembrement d’un actif immobilier : la possibilité de faire une donation à un montant inférieur au seuil d’exonération.

En effet, le démembrement des parts sociales de la SCI vous permet d’ajuster parfaitement le montant de la donation à ce seuil, puisque contrairement à un actif immobilier classique, vous êtes en mesure de choisir le nombre de parts sociales que vous allez démembrer.

L’apport d’un bien dans une SCI étant très avantageux fiscalement et juridiquement, il peut être considéré comme un moyen de fraude par l’administration, et faire l’objet de contrôles réguliers destinés à la débusquer. Ainsi, le conseil d’un avocat spécialisé vous permettra de contrôler votre fiscalité en restant dans une parfaite légalité.

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en fiscalité se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.