Le déroulement de la promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité économique permettant de produire des biens immobiliers dans le but de les vendre à des acquéreurs, qui en auront une utilité personnelle, ou les mettront en location tout en restant propriétaires.

L’activité principale des promoteurs immobiliers consiste en la réalisation d’opérations immobilières, en construisant ou réhabilitant des produits immobiliers tels que des logements, des bureaux, des résidences de tourisme etc.

Compte tenu de l’ampleur des enjeux, le conseil d’un avocat spécialisé dans le domaine de la promotion immobilière est vivement recommandé.

Sommaire 

• Les étapes de la promotion immobilière
  • La prospection foncière
  • La commercialisation
  • La construction
  • La livraison
• Le financement d’une opération de promotion immobilière

 

Le choix de l’emplacement est la toute première étape, et pas des moindres ! Le terrain doit réunir plusieurs critères dont : l’emplacement, le contexte économique et social, les infrastructures, les règles d’urbanisme…

Après avoir établi une étude de terrain concernant la demande locale, la faisabilité du projet, les coûts de production, les aspects techniques, le promoteur dépose une demande de permis de construire à la mairie afin d’acquérir le terrain.

 

Le promoteur met en place la commercialisation de son projet à l’aide de supports commerciaux, en définissant des plans de vente, des tarifs définitifs. 

Le but du promoteur est de parvenir à vendre ses logements avant le début des travaux, les banques réclamant un pourcentage de logements vendus afin de débloquer un crédit à la construction et la GFA : la Garantie Financière d’Achèvement.

Dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il est courant que le promoteur et l’acquéreur conviennent d’un contrat de réservation. L’acquéreur verse pour cela un dépôt de garantie, et le promoteur s’engage à lui vendre le logement à la fin des travaux.

 

Le promoteur gère le chantier et son avancement. Il fait un appel d’offres et choisit les entreprises qui construiront le bâtiment. Dans l’idéal, le promoteur tente de vendre tous les logements avant l’achèvement des travaux.

 

Un procès-verbal est dressé entre les parties au moment de la visite de livraison. Il permet de noter s’il existe des réserves ou des défauts apparents dans le logement.

Les entreprises doivent lever ces réserves dans un délai de 30 jours, sous le contrôle du promoteur. Si une réserve apparaît après ce délai, ou a été oubliée, le propriétaire peut faire valoir la garantie de parfait achèvement, et faire une demande au promoteur par le biais d’une lettre recommandée, que cette nouvelle réserve soit écrite puis levée dans les 30 jours suivant la réception du courrier, et 12 mois après la livraison du bien.

Au total, le processus de promotion d’un programme immobilier peut durer de 16 à 36 mois suivant la taille et les aléas des constructions. C’est pour cette raison que le promoteur n’a pas d’intérêt à ce que le chantier prenne trop de retard. 

 

Le financement d’une activité de promotion immobilière peut être important. Il est en effet nécessaire de supporter en amont l’achat du terrain, ainsi que les aléas liés au développement du projet.

Le promoteur calcule toutes les dépenses à venir, en les déduisant du chiffre d’affaires prévisionnel. C’est grâce à cette méthode « à rebours » qu’il obtient la marge prévisionnelle et a la possibilité d’évaluer son budget.

Les banques ont un rôle prépondérant dans le financement des opérations de promotion immobilière. Elles fournissent sous forme de prêt une avance de trésorerie, ce qui leur permet de financer l’achat du terrain à bâtir, ainsi que les dépenses concernant l’architecte, le début des travaux etc.

Ce crédit couvre en général 40% des besoins en financement de l’opération. Pour l’obtenir, le promoteur immobilier doit financer 20% de l’opération en fonds propres, et s’il a obtenu le permis de construire.

Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) concernent les ventes réalisées sur plan. Les acquéreurs payant ainsi leur bien au fur et à mesure de l’évolution de la construction. Les rentrées d’argent parvenant ainsi par étapes, servent au financement de l’opération dans le but de réaliser ce projet immobilier.

 

Les étapes des paiements sont les suivantes :

• Un dépôt de garantie représentant moins de 5% pour une réalisation d’une durée de 24 mois, et moins de 2% si la durée est supérieure à 24 mois ;
• Un versement à l’achèvement des fondations, correspondant à environ 35% du montant du bien ;
• Un versement lors de la mise hors d’eau (charpente et toit), faisant atteindre les 70% ;
• Un versement lors de la mise hors d’air, correspondant à la pose des menuiseries extérieures et atteignant 80% ;
• Un versement au moment de la constatation des finitions, qui correspond à 95% ;
• Un versement des 5% restants lors de la livraison du bien, comme il a pu être stipulé dans le contrat de vente.

 

Les ventes en VEFA correspondent en général à 40% du financement du projet de promotion immobilière. Afin d’accorder un crédit au promoteur immobilier, les banques demandent fréquemment une pré-commercialisation de 50% des lots en valeur.

S’il veut pouvoir vendre ses lots en VEFA, le promoteur immobilier doit obtenir une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) auprès d’une banque. Cette garantie permet d’assurer aux acquéreurs que leur bien leur sera bien livré, même en cas de défaillance du promoteur.

Les opérations de promotions immobilières représentant un enjeu important et une problématique spécifique, nous vous recommandons de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé dans la promotion immobilière pour toute interrogation concernant la vente immobilière, litiges, ou rédaction de documents juridiques.

 

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