Dissolution d’une SCI: quelles conséquences fiscales ?

La dissolution d’une SCI a pour conséquences fiscales le règlement de droits d’enregistrement ou de partage, ainsi que des plus-values immobilières. Le recours à un avocat fiscaliste est donc important.

La vie d’une société peut prendre fin de manière anticipée suite à l’annulation du contrat de société, la réalisation ou l’extinction de son objet social, le prononcé d’une décision de dissolution judiciaire ou le rachat des parts par l’un des associés. Suite à la dissolution s’ouvrira une procédure de liquidation permettant le recouvrement des créances, le règlement des dettes, la réalisation du stock et de l’installation, et l’attribution du solde aux associés.

Cette opération doit être menée par un avocat fiscaliste afin de limiter les risques d’erreur dans la procédure, et éviter des conséquences pouvant être dommageables pour les associés.

Sommaire 

• Les droits d’enregistrement
• Informations des créanciers et tiers à la SCI
• L’imposition des plus-values et des bénéfices non taxés
• L’imposition du boni de liquidation

 

Les droits d’enregistrement constituent un impôt qui doit être acquitté lors de la dissolution d’une SCI. Leur montant dépend de la nature des actifs :

• Le montant sera plus élevé si un actionnaire souhaite reprendre l’immeuble qu’il avait préalablement apporté à la société ;
• Le droit de partage sera plus faible si les biens sont répartis entre les associés.

L’administration fiscale recouvre cette somme au profit du Trésor Public.

Depuis le 1er janvier 2019, si la société ne transmet pas de biens meubles ou immeubles entre les associés ou autres personnes, l’administration fiscale enregistre gratuitement l’acte de dissolution.

 

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Cela permet aux créanciers et aux tiers de faire valoir leurs droits sur la SCI. Cette information peut être partagée par la publicité de la dissolution dans un journal d’annonces légales, ou lors d’une déclaration de la dissolution et la mise en liquidation au Registre du Commerce et des Sociétés.

 

La fiscalité de la dissolution de la SCI est la même qu’elle soit assujettie à l’IR ou à l’IS.

Cet impôt sera prélevé au prorata de leurs droits sociaux sur les biens.

L’impôt sur le résultat de la SCI doit être acquitté par les associés dans l’année de la dissolution.

La dissolution provoque la mort de l’entreprise et entraîne une imposition immédiate des bénéfices et des plus-values qui n’ont pas encore été taxés.

Les plus-values réalisées sur la vente des immeubles sont calculées en faisant la différence entre la valeur liquidative attribuée aux biens immobiliers, et le prix d’acquisition des biens immobiliers par la SCI, ou la valeur du bien apporté par les associés pour ces immeubles.

Afin que les associés ne tentent pas de minorer la valeur réelle des biens dans le but de réduire l’impôt, l’administration fiscale peut mandater un expert en immobilier pour une évaluation dans les règles, basée sur la valeur de cession des immeubles sur le marché.

Lorsque la procédure de dissolution aura été réalisée, la prochaine étape sera la mise en liquidation et la radiation du RCS.

 

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Le boni de liquidation correspond à la différence entre la valeur des sommes apportées en capital, et celles retirées au moment de la dissolution. Il s’agit de vendre les biens meubles et immeubles de la SCI, afin de pouvoir verser ce montant aux créanciers. Le reliquat sera partagé entre les associés. Lors de cette opération, se faire accompagner par un avocat fiscaliste est conseillé pour sécuriser vos intérêts.

Si le montant est supérieur aux sommes que les associés avaient investies au départ, il s’agit d’un boni de liquidation. Il est égal à la différence entre le produit net de la liquidation et le montant de la totalité des apports. Ce boni est par la suite distribué aux associés en fonction de leurs apports. Un associé possédant 30% du capital social aura droit à 30% du boni de liquidation.

Si la somme restant après s’être acquitté des dettes est moins élevée que le capital social, il s’agit d’un mali de liquidation.

Dans le cas d’un boni de liquidation, les associés sont redevables d’un impôt au taux de 2,5% sur la totalité du montant, s’appliquant uniquement s’il a été réparti entre les associés.

Quant au mali, il est exempt de toute taxe. Les associés récupèrent simplement moins que leurs apports d’origine.

Le boni de liquidation est imposé personnellement à chacun des associés, qui lui sera imposé comme un dividende. Si l’associé est une personne morale, ce qui est perçu par elle est taxé comme un revenu distribué. Il pourra également faire valoir ce montant comme une plus-value ou une moins-value professionnelle.

Le boni de liquidation peut être soumis à deux taxes différentes :

• Une « flat tax » de 30% ;
• Selon le barème progressif de l’IR après abattement de 40%.

Si l’associé a acquis ses parts au cours de la vie de la société, le boni de liquidation imposable est égal à la différence entre la somme de l’apport et du boni.

Il est admis une part non imposable du boni de liquidation au moment de la dissolution d’une SCI, correspondant à la valeur des biens apportés par les associés. Il convient toutefois que l’apport de départ soit recouvré.

Exemple : Si un associé a réalisé un apport de 3000 euros à la SCI, et que le boni de liquidation qu’il reçoit est de 5000 euros, il doit reprendre son apport initial, et percevra l’excédent. Le montant imposable du boni de liquidation effectivement perçu s’élèvera alors à 2000 euros.

À noter que si la SCI a diminué son capital pour cause de pertes, il est possible de définir un montant qui pourra être récupéré par les associés en franchise d’impôt. La répartition est là encore égale au prorata des apports de chaque associé dans le capital social.

Au vue de la complexité du calcul de ces taxes, et des conséquences que cela peut amener, il paraît indispensable de demander le conseil d’un avocat fiscaliste, afin de sécuriser la position des associés lors de la procédure de dissolution de la SCI.

 

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