La fiscalité de l’activité du marchand de biens

Vous voulez vous lancer dans une activité de marchand de biens ? Rien de plus facile puisque cette activité n’est pas réglementée et ne requiert aucun diplôme ni carte professionnelle.

Seuls votre capacité à flairer les bonnes affaires et vos moyens de financement vous guideront mais sans oublier… la fiscalité qui peut être lourde de conséquences si elle n’a pas été bien appréhendée. Alors, plusieurs questions à se poser.

SOMMAIRE :

• Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
• Comment sont taxées les plus-values immobilières ?
• Comment bénéficier du régime de faveur des marchands de biens sur les droits d’enregistrement ?
• Quid de la TVA sur l’opération ?
• Conclusion

C’est une personne qui, habituellement, achète en vue de les revendre des immeubles. Il faut donc remplir les deux conditions cumulatives suivantes :

• Réaliser les opérations d’achat/revente de manière habituelle, c’est-à-dire réaliser plusieurs opérations sans que le législateur ait déterminé un nombre précis d’opérations à réaliser annuellement (caractère habituel) ; 
• Avoir l’intention de revendre au moment de l’acquisition (intention spéculative).

Conseil du spécialiste : déterminer le caractère habituel est loin d’être évident car c’est assez subjectif et il faut raisonner au cas par cas. C’est pourtant fondamental pour connaître le régime d’imposition de la plus-value.

Cela va dépendre si vous êtes (ou pas) considérés par l’administration fiscale comme un marchand de biens : 

• Si vous êtes marchand de biens, la plus-value est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au taux marginal de l’impôt sur le revenu (taux maximum de 45%) auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. Cela peut donc être une fiscalité assez forte. 

Conseil du spécialiste : réfléchir à la structure à mettre en place pour exercer l’activité de marchand de biens comme par exemple constituer une SARL pour imposer la plus-value à l’impôt sur les sociétés et non pas à l’impôt sur le revenu. 

• Si vous n’êtes pas marchand de biens, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values des particuliers au taux de 19% auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. C’est donc une fiscalité a priori plus intéressante qu’en cas de qualification de marchand de biens, ce d’autant plus que la base imposable est aussi réduite. 

Conseil du spécialiste : bien s’assurer si vous êtes marchand de biens ou pas car les conséquences en cas de contrôle fiscal peuvent être dramatiques. Le pire est que l’administration vous requalifie de marchand de biens (taxation au taux marginal de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) alors que vous aviez considérés faire de la gestion de votre patrimoine privé et que la plus-value avait donc été taxée en plus-value des particuliers (imposition au taux de 19% + prélèvements sociaux).

Un marchand de biens acquitte des droits d’enregistrement réduit de 0,715% au moment de l’acquisition (au lieu de 5,80%) s’il prend l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans à compter de la date d’acquisition.

Conseil du spécialiste : préciser au notaire que vous prenez cet engagement car il doit être pris dans l’acte d’acquisition. Après, c’est trop tard. 

 

Bonne nouvelle : la TVA sur marge des marchands de biens ne s’applique plus de manière obligatoire depuis une réforme de 2010. Il est important de le préciser car il semble que cet a priori de la TVA sur marge soit restée dans l’inconscient collectif.

Il convient faut distinguer deux situations : 

• Opération de rénovation légère : le marchand de biens achète un bien immobilier de plus de cinq ans, procède à des travaux de rénovation légère, puis le revend. La revente n’est pas soumise à aucune TVA (sauf option), mais la TVA sur les travaux n’est alors pas récupérable. 
• Opération de rénovation lourde : le marchand de biens achète un bien immobilier de plus de cinq ans, procède à des travaux de rénovation lourde, puis le revend. La revente est alors soumise à la TVA sur le prix total et la TVA sur les travaux est alors récupérable. 

S’agissant d’opérations marchands de biens portant sur des locaux d’habitation, il est toujours préférable de se placer en rénovation légère afin de revendre sans TVA car, s’il y a de la TVA sur la revente, le marchand de biens devra reverser cette TVA au Trésor et l’acquéreur ne pourra pas la récupérer et cela augmente donc pour lui son prix de revient.  

Lire aussi : Quelle TVA pour les marchands de biens ?

Comment savoir s’il s’agit d’une opération de rénovation lourde ou de rénovation légère ?

Cette question est fondamentale puisque, dans un cas (rénovation lourde), on a de la TVA sur le prix total et, dans l’autre cas (rénovation légère), on n’a pas de TVA du tout. 

Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l’état neuf :

• Soit la majorité des fondations ;
• Soit la majorité des éléments porteurs ;
• Soit la majorité des façades hors ravalement ;
• Soit l’ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d’entre eux (électricité ; plomberie ; planchers non porteurs ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; système de chauffage).

Conseil du spécialiste : constituer un dossier pour prouver quel type de rénovation vous avez faite, lourde ou légère (photos ; rapport d’huissier ; attestation d’architecte…). La pire pour un marchand de biens est de se placer en régime fiscal de la rénovation légère, à savoir pas de TVA sur le prix de revente (par exemple pour un prix de 300.000 €) et que l’administration considère qu’il s’agit en fait d’une rénovation lourde (le redressement TVA est alors de la TVA en dedans du prix de vente, soit 50.000 €, et il reste donc plus que 250.000 € au marchand de biens). 

 

 

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