Expropriation : Obligation de relogement

Sommaire :

• L’obligation de relogement en cas d’expropriation
• L’existence d’un droit au relogement des occupants expropriés
  • Qui sont les bénéficiaires du droit au relogement ?
  • Les cas d’expropriation ouvrant droit à une offre de relogement
• Le contenu du droit au relogement des occupants victimes d’expropriation
  • Quelle est la nature du droit au relogement des occupants expropriés ?
  • Comment le droit au relogement doit-il être mis en œuvre ?
• Les conséquences de l’absence de mise en œuvre effective de l’obligation de relogement des occupants expropriés
  • L’impossibilité d’appliquer un abattement pour occupation sur le montant de l’indemnité d’expropriation
  • L’impossibilité d’obtenir l’expulsion des occupants 

L’expropriation permet à l’administration de contraindre une personne privée de céder un bien immobilier ou des droits immobiliers pour cause d’utilité publique, en contrepartie d’une juste indemnité. Mais outre l’indemnisation prévue pour la personne qui perd son droit de propriété, tous les occupants de l’immeuble (qui subissent donc les conséquences de l’expropriation) sont également protégées. 

En effet, l’article L. 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique institue un véritable droit au relogement des occupants expropriés.

Ainsi, lorsque l’administration procède à l’expropriation de biens occupés elle est tenue de proposer aux intéressés une solution de relogement avant de pouvoir exiger d’eux qu’ils libèrent les lieux.

Cependant, du fait, d’une part, d’un manque de clarté des dispositions réglementant le droit au relogement et par conséquent, d’autre part, d’un manque de connaissances des personnes sur leur droit au relogement, un éclaircissement s’impose.

 

Le Cabinet Schaeffer Immobilier se propose de vous éclairer sur ce que dit la loi en matière d’obligation de relogement pour cause d’expropriation.

 

L’article L. 314-2 du code de l’urbanisme précise que l’administration est dans l’obligation de reloger « tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ». Plus précisément, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage (notamment le propriétaire occupant, l’usufruitier, le détenteur d’un droit d’usage et d’habitation), le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale (Code de la Construction et de l’Habitation, article L. 521-1). 

 

Pour que l’administration soit dans l’obligation de reloger les occupants expropriés, encore faut-il que l’opération voulue par l’administration et ayant entrainé l’expropriation nécessite leur éviction définitive. Il existe quatre causes d’expropriation entrainant une obligation de relogement.

 

• Opération d’urbanisme

Selon l’article L. 300-1 code de l’urbanisme, une opération d’urbanisme justifie une opération d’expropriation dès lors qu’elle a pour but, notamment :

• Le maintien/extension/accueil d’activités économiques, 

• Le développement des loisirs et du tourisme, 

• La réalisation d’équipement collectifs ou de locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, 

• La lutte contre l’habitat indigne ou dangereux, 

• Le renouvellement urbain, 

• La sauvegarde du patrimoine bâti ou non et des espaces natures

 

Dans ce cas, la personne publique ayant mis en œuvre l’opération a l’obligation de formuler deux offres de relogement aux occupants expropriés.

 

• Travaux de structure

Les travaux de structure sont des travaux rendant les lieux inhabitables et ayant pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble (Loi du 1er septembre 1948, articles 12 et 13).

Dans ce cas, une seule offre de relogement aux occupants expropriés suffira.

 

• Opération de renouvellement urbain

Les opérations de renouvellement urbain se traduisent par le déploiement d’un ensemble d’opérations destinées à améliorer l’habitat, promouvoir la mixité sociale, désenclaver les quartiers et stimuler le développement économique grâce à des opérations de destruction-reconstruction, de réhabilitation et de relogement des habitants (Loi du 1er aout 2003, articles 9-1 à 9-3).

 

Ici, ce seront trois offres de relogement qui devront être formulées aux occupants expropriés.

 

• Opération de démolition

Constitue une opération de démolition, au sens des dispositions des articles R. 421-27 et R. 421-28 du Code de l’urbanisme, les travaux qui impliquent la démolition totale d’un bâtiment ou la démolition d’une partie substantielle de celui-ci et le rendant inutilisable.

 

Ici encore, ce seront trois offres de relogement qui devront être formulées aux occupants expropriés.

 

Bien que la personne publique expropriante soit tenue à une obligation de relogement, elle en est valablement libérée par l’offre aux intéressés d’un local correspondant aux besoins des occupants expropriés et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré (Code de l’Expropriation, L. 432-2).

 

Le texte ne précise pas si l’offre doit être une offre de location ou une offre d’achat. Il est néanmoins logique de penser que dès lors que l’occupant exproprié était propriétaire de son logement, c’est une offre d’achat qui devra être formulée. A défaut, une simple offre de location devrait suffire à purger l’obligation de relogement expropriation. 

 

En tous les cas, dès lors qu’une offre a valablement été formulée, et qu’elle l’a été autant de fois que nécessaire, en cas de refus par les intéressés d’une telle offre, l’administration est délivrée de son obligation et est donc en droit de procéder à l’expulsion les occupants.

 

Toute offre de relogement, définitive ou provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l’avance. L’occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre (Code de l’Urbanisme, article L. 314-7 alinéa 1).

 

Si l’offre de relogement est acceptée, il incombe aux occupants de libérer les lieux dans un délai d’un mois suivant cet accord. Passé ce délai, il peut être procédé à leur expulsion (Code de l’Expropriation, article L. 231-1).

 

La mise en œuvre du droit au relogement avant la fixation du montant de l’indemnité d’expropriation permet à la personne publique expropriante d’appliquer un abattement pour occupation sur le montant de l’indemnité d’occupation. En revanche, si le droit au relogement n’est pas mis en œuvre avant la détermination de l’indemnité d’occupation, alors le bien est estimé en valeur libre d’occupation, sans abattement ; ainsi le montant d l’indemnité sera plus élevé (Code de l’Expropriation, article R. 423-9).

 

Le juge judiciaire a fait de la mise en œuvre effective du droit au relogement une condition préalable à toute opération d’expulsion (Civ. 3e, 27 février 2013, n°12-11.995).

L’absence de mise en œuvre du droit au relogement fait donc obstacle à toute possibilité de solliciter l’expulsion des occupants qui entendraient se maintenir dans les lieux.

 

Ainsi, l’obligation de relogement suite à expropriation est une réelle protection sociale au bénéfice des occupants. Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’experts en droit immobilier se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements. Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.