Expropriation pour cause d’utilité publique

L’expropriation est une procédure par laquelle les autorités publiques contraignent un particulier ou une personne morale à céder son bien immobilier en vue de la réalisation d’un objectif d’utilité publique, moyennant le paiement d’une indemnité « juste et préalable ». 

L’expropriation s’articule autour de deux phases : 

• une phase administrative impliquant l’Administration au cours de laquelle elle doit démontrer que l’expropriation est motivée par un  projet d’utilité publique,
• une phase judiciaire impliquant les juridictions judiciaires chargées de garantir le transfert de propriété à la personne publique et de payer le propriétaire exproprié. 

Si votre bien immobilier est sur le point de subir une procédure d’expropriation, nous pouvons vous assister et vous représenter tout au long des deux phases. Nous vous assisterons dans la contestation de l’expropriation et nous nous efforcerons d’obtenir l’indemnité principale la plus élevée ainsi que d’autres indemnités accessoires. 

 

La notion d’utilité publique : une notion large et non définie

Il n’y a pas de définition légale de la notion d’utilité publique. Par conséquent, c’est l’Administration qui va considérer à un moment donné une opération comme étant d’utilité publique et nécessitant ainsi une expropriation. Il reviendra ensuite au juge administratif de déterminer si une telle opération est d’utilité publique en se basant sur plusieurs critères.  

Le juge administratif considère l’expropriation comme d’utilité publique lorsque les trois conditions suivantes sont réunies : 

• le projet est réellement justifié,
• le projet ne peut être évité,
• l’atteinte à la propriété privée de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi.

De manière générale, l’expropriation sera considérée comme étant d’utilité publique lorsque les opérations concernent : 

• la création de lotissements communaux,
• la création d’espaces verts,
• la création d’établissements d’enseignement ou hospitaliers,
• l’amélioration de la voirie.

 

Le juge administratif a fondé la théorie dite du « bilan coût-avantages » pour permettre d’apprécier les aspects aussi bien positifs que négatifs de l’opération en cause pour déterminer si elle entre dans le cadre de l’utilité publique. 

Faisant application de cette jurisprudence, une opération d’expropriation ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier, les inconvénients d’ordre social, la mise en cause de la protection et de la valorisation de l’environnement, et l’atteinte éventuelle à d’autres intérêts publics qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.

Ainsi, même si une opération présente des caractères d’intérêt général elles peuvent être considérées comme dépourvues d’utilité publique à raison de leur bilan négatif et en conséquence, l’expropriation est illégale. Telle est la lecture des juges en ce qui concerne notamment : 

• l’aménagement d’un terrain de football, 
• l’extension d’un cimetière communal,  
• la réalisation d’une rocade ou d’un « créneau de dépassement » et ce en raison des nuisances acoustiques générées par la circulation automobile ainsi que des risques pour la sécurité des riverains et des utilisateurs de l’ouvrage,
• l’aménagement d’une zone de loisirs dont les avantages sont considérés comme quasiment inexistants par rapport à son coût, 
• l’annulation  du décret du 10 janvier 2015 déclarant d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation de  la ligne à grande vitesse ferroviaire Poitiers-Limoges.

 

La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique

Deux étapes régissent la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique : la phase administrative et la phase judiciaire. 

 

• La phase administrative

 

Cette phase se déroule en deux temps. Dans un premier temps, il s’agira d’informer le public à travers une phase d’enquête publique et dans un second temps, il s’agira d’identifier le propriétaire afin de l’informer avec exactitude dans quelle mesure son bien sera concerné par l’expropriation à travers une phase d’enquête parcellaire. Précisons que ces enquêtes durent au minimum 15 jours chacune. 

• • La procédure d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP)

Cette phase préalable est obligatoire et permet d’assurer l’information et la participation du public, ainsi que la prise en compte des intérêts des tiers lors de l’élaboration des décisions susceptibles d’affecter notamment l’environnement. 

L’Administration transmet le dossier au préfet, il contient une notice explicative du projet, son plan de situation, le périmètre délimitant les biens à exproprier et l’estimation sommaire des acquisitions à réaliser.

Ensuite, le préfet prend un arrêté pour ouvrir l’enquête publique qui est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif afin qu’il formule son avis. Par ailleurs, l’ouverture de l’enquête fait l’objet d’une publication dans les journaux locaux pour informer le public. 

 

Au vu des conclusions du commissaire-enquêteur, le préfet prononcera une déclaration d’utilité publique si l’utilité publique du projet est caractérisée. 

La DUP officialise le fait que l’expropriant est habilité à recourir à la procédure d’expropriation pendant un délai déterminé. En revanche, la DUP n’a aucune incidence sur le transfert de propriété.

La DUP confère à l’expropriant une affectation au bien et délimite l’action de celui-ci en ce sens qu’il ne pourra pas engager des travaux « substantiellement différents » de ceux prévus aux termes de la DUP. 

La DUP peut être contestée à travers un recours amiable devant l’Administration ou un recours contentieux devant le juge administratif (recours en annulation ou référé-suspension si les conditions sont réunies). 

• • L’enquête parcellaire

Afin de connaître précisément les parcelles à exproprier et d’identifier le propriétaire concerné, le préfet ouvre une enquête parcellaire. Le propriétaire sera averti afin qu’il puisse formuler ses observations. L’enquête est menée par un commissaire-enquêteur désigné par le préfet. Elle ne peut être inférieure à 15 jours. 

En fonction des conclusions du commissaire-enquêteur, le préfet peut prendre un arrêté de cessibilité c’est-à-dire qu’il désigne les parcelles à exproprier. Cet arrêté a pour effet de transmettre le dossier au juge de l’expropriation pour que l’expropriation soit prononcée. 

 

 

• La phase judiciaire

 

Une fois que le projet a été déclaré d’utilité publique à travers la DUP et que l’arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien, le transfert de propriétaire peut avoir lieu. Il y a deux hypothèses : 

• soit le propriétaire décide de procéder à une vente à l’amiable avant de saisir le juge, 
• soit aucun accord n’est trouvé entre le propriétaire et l’Administration et dans ce cas le juge de l’expropriation est saisi afin de prononcer une ordonnance d’expropriation.  

La décision du juge a pour effet d’opérer le transfert de propriété des biens en cause à l’Administration. L’exproprié ne peut plus rien faire de ses biens dès lors que le transfert de propriété a eu lieu. 

En revanche, tant qu’il n’a pas été indemnisé par la personne publique, l’exproprié conserve la jouissance du bien. Ainsi, par exemple, si le bien était loué, le locataire doit verser non pas un loyer mais une indemnité d’occupation à l’exproprié jusqu’à son départ effectif.

Conformément à la loi l’exproprié doit recevoir une indemnisation « juste et préalable » afin de réparer  « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». La réparation du préjudice est intégrale c’est-à-dire qu’elle comprend non seulement une indemnité principale afin d’acquérir un bien équivalent à celui dont il est dépossédé, mais aussi d’autres indemnités accessoires permettant de réparer d’autres préjudices annexes (indemnité en cas de dépréciation du bien en cas d’expropriation partielle, indemnité pour perte de clientèle, indemnité pour trouble commercial…)

 

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