Comment contester le droit de préemption urbain sur mon bien ?

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien immobilier, il s’expose au droit de préemption des collectivité locales, de quelles armes dispose-t-il pour le contester ?

Les pouvoirs publics ont le droit d’acquérir, dans certains secteurs, des biens proposés à la vente en dessous du prix proposé par le vendeur : c’est le droit de préemption urbain des collectivités. Les vendeurs de biens immobiliers qui en sont victimes pourraient penser que la puissance publique ne peut se tromper et commettre d’illégalités.

En réalité, ces décisions de préemption sont souvent entachées d’irrégularités et sont contestables avant qu’elles ne deviennent définitives. Voici les solutions possibles pour les propriétaires.

Sommaire:

• Qu’est-ce que le droit de préemption urbain et quel en est l’objet ?
• Comment savoir si mon logement est concerné par le droit de préemption urbain ?
• Les différentes solutions pour contester le droit de préemption urbain

Les collectivités territoriales (commune, département, agglomération …) disposent d’un droit de préemption urbain (DPU) qui leur permet d’acquérir un terrain ou un bien immobilier en vente à des conditions qui lui sont très favorables. C’est l’article L210-1 du code de l’urbanisme qui leur reconnaît un tel privilège en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions et opérations d’aménagement définies par l’article L300-1 du même code. La commune doit en effet justifier, à la date à laquelle elle l’exerce, d’un réel projet d’aménagement urbain pour exercer son droit de préemption (CE 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire c/ Beau, req. n°288371).

 

Cette prérogative de la mairie lui permet d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur à celui qu’avait fixé le vendeur. Même s’il ne s’agit pas d’une expropriation puisqu’il ne concerne que les biens dont les propriétaires souhaitent se séparer, il s’agit d’une atteinte au droit des propriétaires qui n’est pas toujours justifiée par l’intérêt général. En effet les décisions de préemption du maire sont parfois entachées d’illégalités et risquent de devenir définitives à défaut de contestation par les vendeurs ou acheteurs concernés.

Le droit de préemption urbain est institué par la mairie dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS) (Articles L211-1 et suivants du code de l’urbanisme). Pour pouvoir être préemptés par une collectivité, les biens doivent obligatoirement se situer dans une zone de préemption délimitée par la puissance publique. A noter que l’acte instituant un droit de préemption urbain « se borne à rendre applicables, dans la zone qu’il délimite, les dispositions législatives et réglementaires régissant l’exercice de ce droit, sans comporter lui-même aucune disposition normative nouvelle », ainsi il est impossible d’invoquer contre une décision de préemption l’illégalité de la délibération instituant le droit de préemption urbain (CE 10 mai 2017, ABH Investissements (Sté), req. n°398736).

L’institution d’un droit de préemption urbain prend la forme d’une délibération du conseil municipal publiée en mairie pendant un mois et également dans un journal local (article R* 211-2 du code de l’urbanisme). Il est également possible pour les propriétaires d’adresser une demande par lettre au service de l’urbanisme de la commune afin de savoir si cette dernière a un droit de préemption sur leur bien immobilier. 

La loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014 a apporté de nombreux changements et a notamment modifié la rédaction des articles L213-1 et suivants qui définissent le champ d’application du droit de préemption urbain, qui s’en est trouvé significativement élargi. Désormais le droit de préemption urbain est systématiquement applicable aux lots de copropriété situés en zone de préemption, dans le cas d’une vente de la majorité des parts d’une SCI, sur les immeubles achevés depuis au moins quatre ans, contre dix avant la loi ALUR … Le droit de préemption urbain devient même applicable aux donations entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu’au 6eme degré, mais encore entre époux ou partenaires pacsés (article L213-1-1 du code de l’urbanisme) alors qu’il ne s’appliquait antérieurement qu’aux aliénations à titre onéreux.

Lorsqu’un bien concerné par le droit de préemption urbain est mis en vente, le notaire doit obligatoirement rédiger une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette déclaration n’est rien d’autre qu’une offre adressée à la mairie qui disposera alors d’un délai de deux mois à partir de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour exercer son droit de préemption. Une fois ce délai écoulé sans que la mairie ait décidé de préempter, le propriétaire redevient libre de vendre son bien à qui il souhaite et au prix qu’il souhaite, le droit de préemption urbain a été « purgé ».

Lorsque la mairie exerce son droit de préemption, elle peut être tentée d’en abuser. Il existe cependant plusieurs procédures contentieuses qui peuvent être engagées pour s’opposer à la décision de préemption ou au prix de la vente.

Le vendeur, mais aussi l’acquéreur évincé, celui qui devait initialement acquérir le bien et auquel la collectivité a voulu se substituer, peuvent contester l’exercice par la mairie de son droit de préemption urbain devant le tribunal administratif compétent, y compris en référé. La décision de la mairie d’exercer son droit de préemption doit être motivée de manière à démontrer un motif d’intérêt général suffisant. Le rachat du bien immobilier doit en effet être justifié par le développement de la commune. Si la décision n’est pas motivée par un motif d’intérêt général suffisant, il est possible de l’attaquer en excès de pouvoir afin d’obtenir son annulation dans les deux mois qui suivent sa notification. Il s’agira ici de contester non pas le montant de l’offre de l’administration mais la décision de préemption elle-même.

Il est en outre possible, dans le délai de deux mois suivant la décision de la commune, de contester le prix qu’elle propose pour votre bien immobilier : la plupart du temps, elle ne se contentera pas du prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner et proposera un prix nettement inférieur. Suite à une phase de conciliation lors de laquelle l’intervention d’un avocat spécialiste en droit immobilier peut s’avérer déterminante pour trouver un accord amiable, trois choix s’offrent au vendeur :

• Accepter le prix proposé ou négocié avec l’administration
• Renoncer à vendre son bien immobilier
• Ou enfin maintenir son prix initial

Dans cette troisième hypothèse, la collectivité, si elle ne souhaite pas renoncer à l’exercice de son droit de préemption, disposera d’un délai de 15 jours pour saisir le juge de l’expropriation. A l’issue de cette procédure que se déroule devant le tribunal judiciaire, le vendeur pourrait bien être forcé de céder son bien immobilier à un prix fixé par le juge. Après accord entre la commune et le vendeur ou après fixation du prix par le juge, la commune disposera d’un délai de quatre mois depuis la loi ALUR (six mois auparavant) pour payer le prix, ce délai expiré, le vendeur redevient libre de vendre son bien (article L213-14 du code de l’urbanisme).

Si la vente en préemption abouti, il reste encore des solutions. En effet le vendeur dispose pendant 5 ans suite à la vente d’un droit de regard qui lui permet de s’assurer que la mairie a effectivement affecté le bien à une opération d’aménagement d’intérêt général. S’il prouve le contraire, le vendeur pourra obtenir la rétrocession de son bien, il en récupérera la propriété et la liberté d’en disposer comme bon lui semble.

Pour conclure, la décision d’une commune d’exercer son droit de préemption urbain n’est pas une fatalité pour le vendeur. Les vices qui peuvent atteindre l’exercice du droit de préemption urbain sont nombreux (motivation, délai, compétence …) et plusieurs voies de recours sont ouvertes, mais les délais sont courts. L’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier augmentera drastiquement les chances de réussite de votre action. 

Pour contester un droit de préemption sur votre bien, notre équipe d’experts en droit immobilier se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements. Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre vos intérêts.