Annulation du compromis de vente : conditions & procédure

Le compromis de vente est un avant-contrat mettant à la charge de l’acheteur et du vendeur une série d’obligations. On parle alors aussi de promesse synallagmatique de vente, laquelle doit être distinguée d’une simple promesse unilatérale. Par un tel contrat (que l’on retrouve très souvent en cas de vente immobilière), l’acheteur s’engage à acheter le bien en question alors que le vendeur s’engage lui à le céder au prix convenu dans l’acte. 

Les engagements pris par chaque partie sont en principe irrévocables de telle sorte que le compromis vaut vente, celle-ci restant néanmoins subordonnée à la réalisation d’un événement ultérieur (obtention d’un crédit, acte notarié formalisé, etc.). 

Néanmoins, il convient de revenir sur les quelques cas pouvant entraîner l’annulation du compromis de vente ainsi que sur la procédure à respecter. 

SOMMAIRE: 

• Les motifs pouvant aboutir à l’annulation du contrat de vente 
  • Le délai de rétractation
  • Les clauses suspensives
  • Les sinistres
  • Les vices
• La mise en œuvre du droit de rétractation aux fins de l’annulation du compromis de vente

• Le délai de rétractation: l’article L.271-1 du code de la construction et de l’urbanisme fait naître au profit de l’acheteur non professionnel un droit de rétractation général. Dans un certain délai, l’acheteur du bien peut librement revenir sur son engagement sans avoir à se justifier. Cette rétractation a pour effet de libérer les parties de leurs obligations sans pour autant mettre à la charge de l’acheteur une quelconque obligation d’indemnisation du vendeur.

De plus, si l’exercice du droit de rétractation de la part de l’acheteur est régulier, ce dernier a droit au remboursement de l’éventuel dépôt de garantie qu’il aurait versé au vendeur lors de la signature du compromis. 

• Les clauses suspensives: l’annulation d’un compromis de vente peut aussi résulter d’une ou plusieurs clause(s) suspensive(s) stipulée(s) par les parties. Souvent, les co-contractants conditionnent l’effectivité de la vente à la réalisation ou la non-survenance d’un ou plusieurs événements précisément décrits dans le compromis de vente. La condition suspensive la plus courante est celle relative à l’obtention d’un prêt par l’acheteur lui permettant de financer l’acquisition du bien.

D’autres évènements peuvent venir conditionner la vente effective du bien comme le non-exercice d’un droit de préemption reconnu au profit d’un tiers, l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, l’absence de servitude etc. 

Si un événement prévu dans une clause suspensive se matérialise, le compromis de vente devient caduc et les parties se trouvent déliées de leurs obligations. Aucune réparation n’est due par l’acheteur qui a droit au remboursement d’un éventuel dépôt de garantie. 

• Les sinistres: la survenance d’un sinistre entre la signature du compromis et la réalisation définitive de la vente peut aussi venir remettre en cause la vente prévue. Néanmoins une telle clause doit être mentionnée dans le compromis de vente pour que l’acheteur puisse en bénéficier.

• Les vices: enfin autant la théorie des vices du consentement (erreur, dol, violence) que celle des vices cachés sont susceptibles, dans les conditions de droit commun, de pouvoir annuler le compromis de vente.

En cas d’annulation injustifiée du compromis de vente, l’acheteur est le plus souvent contraint, par la stipulation d’une clause pénale, à verser au vendeur un pourcentage du prix de vente en réparation du préjudice subi (souvent fixé entre 5 et 10% du prix de vente). L’exécution forcée de la vente, même si rarement sollicitée en pratique, peut aussi être demandée en justice. 

Il convient ici de revenir sur les modalités d’exercice du droit de rétractation (voir supra) reconnu au profit de l’acheteur qui aurait conclu un compromis de vente. L’acheteur dispose d’un délai de 10 jours (dimanches et jours fériés inclus) pour exercer son droit de rétractation. Le délai court à compter du lendemain de la notification du compromis de vente à l’acheteur. C’est le jour d’envoi de la lettre de rétractation qui fait foi. 

S’agissant de la forme de la rétractation, celle-ci doit être adressée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.  

En cas de mauvais exercice du droit de rétractation (ex : délai consommé), l’acheteur encoure l’exécution forcée de la vente prévue et/ou le paiement de dommages et intérêts. 

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