Assurance de copropriété, qui doit payer ?

La question de l’assurance des copropriétés est un sujet complexe. Pour bien l’appréhender il faut avoir à l’idée que sous le vocable d’« assurance de copropriété » se cachent deux notions qu’il convient de distinguer : une assurance de biens et une assurance de responsabilité civile. 

Le Cabinet Schaeffer Immobilier se propose de vous éclairer sur ce que dit la loi ainsi que sur l’articulation des diverses garanties en fonction du statut des occupants de la copropriété.

La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation partielle d’assurance de copropriété. Cela signifie que si la couverture du risque “responsabilité civile” est imposée à la copropriété, rien cependant, n’oblige celle-ci à garantir l’immeuble en dommages. 

Par ailleurs, une obligation d’assurance est imposée aux copropriétaires qu’ils soient occupants ou non. Les locataires, quant à eux, se voient imposer une obligation d’assurance “responsabilité civile” vis-à-vis du propriétaire, mais également des voisins et des tiers.

• L’assurance de copropriété : un contrat souscrit par le syndic
  • L’assurance des responsabilités civiles de la copropriété
  • L’assurance des dommages causés aux parties privatives de l’immeuble
• L’assurance des copropriétaires et occupants de l’immeuble
• • Le propriétaire occupant
  • Le propriétaire non occupant
  • Le locataire

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organisant le régime de la copropriété a été modifiée par l’article 58 de la loi Alur. Il est inséré un article 9-1 ainsi rédigé : « Art. 9-1. […] Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. ».

La décision de souscrire un contrat garantissant la copropriété est prise par l’assemblée générale sur proposition du syndic. Elle est mise en œuvre par ce dernier dans le cadre de son mandat de représentation. C’est lui qui contracte le contrat adéquat en accord avec le conseil syndical.

La loi du 10 juillet 1965 distingue deux types de parties :

• les parties communes qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et sont destinées à l’usage de tous : toiture, murs, escaliers, couloirs, planchers, ascenseur ;
• les parties privatives qui appartiennent à un seul copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : appartement, cave, emplacement de stationnement ou de garage, box privatif.

Celles-ci sont généralement précisées dans le règlement de copropriété.

Partant de cette distinction, la couverture proposée par les assureurs est plus ou moins étendue selon les contrats. Il existe deux contrats d’assurance :

• l’un se limitera à la garantie responsabilité civile ;
• l’autre a pour objet de garantir les dommages causés aux parties communes de l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.

La loi impose au syndicat de copropriétaire d’être couvert en responsabilité civile. En effet, le syndicat peut être déclaré responsable :

• à l’égard des copropriétaires ou des locataires, des dommages que ceux-ci peuvent subir sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux résultant d’un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d’entretien ;
• à l’égard des tiers, l’assurance de la copropriété répondra en cas de dégâts trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble (chute d’une tuile, glissade sur une marche d’escalier, etc.) ou occasionnés par une personne salariée de la copropriété (gardien, par exemple).

Une clause devra également préciser que le contrat attribue aux copropriétaires la qualité de tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l’un d’eux ; ceci afin de permettre son indemnisation au titre de la responsabilité civile. En effet, en général, dans un contrat collectif, chaque copropriétaire possède la qualité d’assuré et la responsabilité civile ne joue pas vis-à-vis de l’assuré.

Elle se présente sous forme d’un contrat « multirisque » qui comporte généralement les garanties :

• incendie, foudre, explosion, dommages occasionnés par la fumée et l’intervention des pompiers ;
• dégâts des eaux consécutifs à des ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients ;
• tempête, grêle et poids de la neige sur les toitures ;
• catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche, etc.) ;
• terrorisme ;
• catastrophes technologiques ;
• vol et détériorations immobilières causées par les cambrioleurs ;
• bris de glaces, vitres, glaces des parties communes de l’immeuble et des parois vitrées séparant les balcons mitoyens, etc.

Le syndic n’a pas l’obligation de souscrire une telle police d’assurance. Néanmoins, il lui est vivement conseillé de le faire car, en cas de sinistre, si aucune police d’assurance n’a été souscrite, la réparation de l’intégralité des dommages affectant les parties communes de l’immeuble devra être prise en charge par l’ensemble des copropriétaires. Or la réparation des parties communes est ce qui coûte le plus cher dans une copropriété.

A noter : attention de bien vérifier que la garantie est accordée en valeur de reconstruction à neuf (et non « vétusté déduite »).

L’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ajoute : « Art. 9-1. – Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant ».

Les locataires sont également dans l’obligation de garantir leur responsabilité civile.

Chacun doit souscrire le contrat d’assurance adapté à sa qualité, pour répondre à son obligation légale.

La loi Alur impose au propriétaire qui habite son propre appartement de s’assurer en responsabilité civile. Cette assurance est également souvent exigée par le règlement de copropriété. Elle couvre le copropriétaire en cas de sinistre ayant commencé dans sa partie privative et occasionné des dommages à des voisins ou des tiers (exemple : dégât des eaux) ou/et aux parties communes de l’immeuble.

Généralement, le copropriétaire-occupant souscrit une assurance « multirisque habitation » qui couvre, outre sa responsabilité civile vis-à-vis de la copropriété, des voisins et des tiers, son mobilier, ses effets personnels et les aménagements et embellissements effectués dans l’appartement assuré.

Cette police « Multirisque habitation » couvre principalement :

• les dommages aux biens : bâtiments appartenant à l’assuré et leurs contenus (mobilier et effets personnels) contre l’incendie, la foudre, la tempête, la grêle l’explosion, les dégâts des eaux, le vol, les catastrophes naturelles et technologiques ;
• la responsabilité civile vie privée ;
• la responsabilité civile du copropriétaire vis-à-vis de la copropriété, des voisins et des tiers.

Bon à savoir : en cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans une partie privative de l’immeuble, c’est le copropriétaire du bien dans lequel se trouve l’origine du sinistre qui doit faire une déclaration à son assurance.

Le copropriétaire bailleur devra, pour sa part, souscrire une assurance propriétaire non occupant, appelée « contrat PNO » qui vise principalement à garantir les dommages causés par les équipements et installations du logement en l’absence de locataire responsable. 

En effet, lors des périodes de vacance locative, le propriétaire redevient pleinement responsable de son appartement.

Le locataire d’un lot de copropriété est tenu de garantir sa responsabilité civile d’occupant vis-à-vis du propriétaire, mais aussi des voisins et des tiers. Il est conseillé de souscrire une police d’assurance « multirisque habitation » en qualité d’occupant. En effet, ce contrat garantit également le mobilier et les effets personnels du locataire.

Cependant, le locataire n’est pas obligé de s’assurer s’il s’agit :

• d’une location saisonnière ;
• ou d’un logement de fonction.

Néanmoins, dans ces cas, il sera dans l’obligation d’indemniser lui-même le propriétaire s’il est responsable d’un dommage sur le logement.

Une autre disposition de la loi Alur protège les propriétaires contre les dérives de leurs locataires. Elle leur permet de souscrire une assurance pour compte du locataire. Non obligatoire, cette dernière peut être contractée en cas de refus du locataire de justifier d’une attestation en responsabilité civile après mise en demeure.

Le montant de la prime de cette assurance pour compte du locataire est répercuté sur le loyer. Le propriétaire pourra également appliquer une majoration de cette prime d’assurance pour se dédommager des démarches qu’il a effectuées pour le compte du locataire. Cette majoration ne peut pas excéder 10 % de la prime.

 

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