Qu’est-ce que la période triennale d’un bail commercial ?
SOMMAIRE:
La période triennale, indicateur temporel pour la résiliation du bail
Conformément à l’article L145-4 du Code de commerce, la durée minimale du bail commercial est de neuf ans. La période triennale du bail commercial est la période pendant laquelle le locataire ou le bailleur peut mettre fin au contrat de bail. Toutefois, la résiliation du bail commercial pendant une période triennale ne peut se faire que sous certaines conditions qui diffèrent en termes de sévérité selon qu’elles incombent au preneur (I) ou au bailleur (II).
Une période triennale souple pour le preneur
Lorsque le locataire décide de résilier le bail commercial au terme d’une période triennale, il n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier. Le locataire est d’autant plus protégé que depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les clauses privant le locataire de la faculté triennale de résiliation du bail sont réputées non écrites.
Le congé triennal du preneur doit également respecter un préavis de 6 mois, il pourra être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron du 6 août 2015). Il est aussi loisible aux parties de prévoir une durée de préavis plus longue sans que celle-ci ne soit abusive frauduleuse aux droits du locataire.
En pratique, notre cabinet conseille fortement à nos clients locataires qui entendent agir par LRAR de conserver la copie du congé, le justificatif des dates d’envoi et de présentation. Si le congé est soumis à d’autres conditions de fond et formes impératives (pluralité de bailleurs, présence d’usufruitiers et nu-propriétaire), notre équipe aura alors recours aux services d’un huissier de justice.
Le non-respect du délai de préavis repousse les effets du congé à la fin de la période triennale suivante. Un congé irrégulier dans la forme et le délai sera quant à lui nul, le preneur devra respecter ses obligations notamment le paiement du loyer. En revanche, un congé valablement délivré met fin au bail sauf maintien dans les lieux après la date d’effet du congé. Il est donc conseillé en cas de maintien prévisible dans les lieux de mettre en place une convention avec le bailleur pour rendre ce maintien régulier.
Une période triennale contraignante pour le bailleur
De façon exceptionnelle, le bailleur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale pour quelques motifs.
Tout d’abord, pour travaux de construction ou reconstruction, le bailleur doit alors payer une indemnité d’éviction ou offrir un local de remplacement convenant aux besoins du preneur dans un emplacement équivalent. Dans ce cas, le preneur aura droit à une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds ainsi qu’une indemnité compensant les frais de déménagement et réinstallation. Le preneur, suite à ce congé, a 3 mois pour faire connaître son acceptation ou son refus par acte extrajudiciaire ou LRAR.
De même, le bailleur peut donner congé pour surélever l’immeuble. Le bail est alors suspendu ou le renouvellement est différé pendant trois ans maximum. A l’issue, le preneur réintègre les locaux et le bail reprend son cours. Durant cette période d’absence, le preneur a droit à une indemnité égale au préjudice subi sans qu’elle puisse excéder 3 ans de loyers.
Le bailleur peut également donner congé pour construction sur un terrain loué nu. Le bailleur doit avoir obtenu l’autorisation de construire un local d’habitation sur tout ou partie du terrain loué. Ici le preneur a également droit à un local de remplacement ou au paiement d’une indemnité d’éviction.
Enfin le bailleur peut donner congé pour réaffecter un local d’habitation accessoire à ce premier usage s’ils n’y sont pas déjà affectés. Une reprise est toutefois possible si dans les six mois du congé, les locaux n’ont pas été utilisés à usage d’habitation. Nous conseillons en pratique de faire constater par un huissier désigné sur requête que les locaux accessoires ne sont pas utilisés à usage d’habitation.
En revanche aucune reprise n’est possible si le preneur prouve qu’elle causerait un trouble grave à l’exploitation du fonds ou que les locaux commerciaux et d’habitation forment un tout indivisible. Le preneur a alors 6 mois pour réaffecter les locaux à usage d’habitation pour rester dans le local principal, à défaut il devra libérer les lieux à la date d’effet du congé. La charge de la preuve lui incombe. Le bailleur peut habiter les locaux accessoires, les relouer ou les vendre. Une diminution du loyer du bail s’en suivra en fonction de la valeur locative du local accessoire, cette dernière sera soustraite.
Pour plus de renseignements en matière de bail commercial, notre équipe d’experts immobiliers se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches juridiques. Quelle que soit votre problématique, nous nous engageons à vous fournir un devis gratuit, sans engagement, pour défendre vos intérêts en toute confidentialité.
