La résiliation du bail commercial

L’article L.145-4 du Code du Commerce précise que la durée minimale du bail commercial est de neuf années. Les différentes formes de résiliation sont les suivantes :

1. La décision de l’une des parties.

– Résiliation pour la fin du bail. Le locataire comme le bailleur peuvent mettre fin au bail pour son neuvième anniversaire. Contrairement au locataire, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction.

– Résiliation en fin de période triennale. Le locataire comme le bailleur peuvent résilier le bail mais dans des conditions différentes. Le locataire reste libre alors que le bailleur devra justifier de certaines conditions. Il invoquera les dispositions des articles L.145-18, L.145-21, L145-23 et L.145-24 du Code du Commerce afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou, autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et, en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. Le bailleur devra verser, sauf cas particulier, une indemnité d’éviction.
– Résiliation après la fin prévue du bail. Au-delà du neuvième anniversaire, la règle est la tacite reconduction. Il peut être mis fin au bail tant par le locataire que le bailleur, à tout moment et sans motif. Si le bailleur en prend l’initiative, il devra verser une indemnité d’éviction.

Dans ces trois cas, le congé sera donné soit par acte d’huissier ou par LRAR, avec un préavis de six mois avant le terme initial ou avant la période triennale. Les parties peuvent prévoir un délai plus long. Si à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail est tacitement reconduit au-delà de sa date d’expiration, le congé peut être délivré au moins 6 mois avant le dernier jour du trimestre civil (ex : si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (8 avril – 8 octobre) auxquels s’ajoute le délai pour atteindre le dernier jour du trimestre civil. Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul mais ses effets sont reportés à la période suivante.

2. La résiliation conventionnelle

A tout moment, les parties peuvent se mettre d’accord pour résilier le bail de manière anticipée. Cette rupture amiable n’est encadrée par aucune règle ni forme.

3. La résiliation judiciaire

En cas d’inexécution d’une obligation par le bailleur ou le preneur, un commandement visant la clause résolutoire sera signifiée par acte d’huissier. Les parties ont un délai de 30 jours pour rectifier la situation. A défaut, la partie concernée saisira le juge afin qu’il prononce la résiliation du bail.

L’information des créanciers

Quelque soit la forme de la résiliation, elle devra être notifiée par le bailleur aux créanciers inscrits du commerçant. A défaut, il s’expose à payer ses dettes.