Sur la cession du droit au bail
La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) le bail avec les droits et les obligations qui s’y rattachent.
Le contrat de bail ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l’acquéreur du fonds du commerce (article L.145-16 du Code de commerce).
Ainsi en principe, tout commerçant ou toute entreprise peut céder librement son droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce, mais à condition de respecter les clauses du contrat de bail lesquelles peuvent être restrictives ou limitatives.
Les clauses pour le bail commercial
Les clauses peuvent prévoir l’intervention du bail soit pour donner son autorisation soit pour concourir à la rédaction de l’acte.
Ainsi, le bail peut prévoir l’agrément exprès ou tacite du bailleur.
Le bail peut prévoir que le bailleur soit présent lors de la cession. Le but est d’informer le bailleur de la cession.
L’exigence peut aller jusqu’à imposer la forme notariée pour l’acte de cession.
Le contrat de bail peut licitement prévoir que le bail ne pourra être cédé qu’à un successeur dans le commerce du locataire.
La loi Pinel a prévu pour les contrats signés à compter du 1er février 2014 que le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de volonté de cession. Ainsi, le bailleur devra informer par LRAR le locataire de la vente. Cette notification vaudra offre de vente au profit du locataire qui disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception pour se prononcer. En cas d’acceptation, la vente devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de la réponse du locataire, porté à quatre mois, s’il indique dans sa réponse qu’il entend recourir à un prêt.
Si le bailleur décide, après avoir purgé le droit de préférence du locataire de céder le bail à des conditions différentes, il devra procéder, à peine de nullité de la vente à une nouvelle notification.
La loi Pinel a prévu que ce droit de préférence ne serait pas applicable dans les cas qui concernent principalement les centres commerciaux et les foncières.
En cas de cession par le locataire de son bail commercial, le bailleur bénéficie d’un droit de préemption.
En dehors des formalités prévues par le contrat de bail, la cession doit être signifiée au bailleur sauf si ce dernier a accepté la cession par acte authentique.
Ce sont les formalités de l’article 1690 du Code Civil. En l’absence de cette formalité la cession est inopposable au bailleur et au tiers et peut entraîner la résiliation du bail ou le refus du renouvellement.
La valeur du droit au bail n’est pas lié au chiffre d’affaires ou au bénéfice mais notamment à l’emplacement du local, sa configuration et son agencement ainsi qu’à ses les possibilités d’extension et d’agrandissement.
A l’égard du bailleur, le cessionnaire bénéficie des mêmes droits (jouissance des murs…le renouvellement…) et est tenu aux mêmes obligations (paiement du loyer….) que le cédant).
