Le régime fiscal de la cession d’un immeuble et des titres d’une société civile immobilière

Valable uniquement pour un résident français

Les plus-values réalisées par les particuliers ou les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont imposables dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI.

Ainsi, les plus-values réalisées par les particuliers à l’occasion de la vente d’un bien immobilier sont soumises à une imposition au taux de 34,5 % recouvrant un impôt sur le revenu (19 %) et des prélèvements sociaux (15,5 %). La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient de l’immeuble.

En vertu des dispositions du a du I de l’article 302 septies B du Code Général des impôts (CGI), constituent, du point de vue fiscal, un élément du prix de revient du terrain sur lequel est édifiée la construction :
– la redevance payée, à raison d’une construction donnée, dans le cadre des articles L. 520-1 du code de l’urbanisme à L. 520-9 du code de l’urbanisme ;
-le versement résultant du dépassement du plafond légal de densité prévu par l’article L. 122-2 du code de l’urbanisme.
Constituent un élément du prix de revient des bâtiments dont l’édification doit faire l’objet de l’autorisation de construire :
– la taxe locale d’équipement visée à l’article 1585 A du CGI (il est précisé que l’article 1585 A du CGI est abrogé à compter du 1er mars 2012) ;
-la taxe départementale des espaces naturels sensibles ;
– la taxe d’aménagement prévue par les articles L. 331-1 du code de l’urbanisme, L. 331-2 du code de l’urbanisme, L. 331-3 du code de l’urbanisme et L. 331-4 du code de l’urbanisme ;
– le versement pour sous-densité prévu par les articles L. 331-36 du code de l’urbanisme et L. 331-38 du code de l’urbanisme ;
– la taxe pour le financement des dépenses des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement prévue à l’article 1599 B du CGI (il est précisé que l’article 1599 B du CGI est abrogé à compter du 1er mars 2012) ;
– la taxe spéciale d’équipement prévue à l’article 1599-0 B du CGI (il est précisé que l’article 1599-0 B du CGI est abrogé à compter du 1er mars 2012) ;
– les frais nécessités par la démolition d’immeubles ou parties d’immeubles dépendant d’une entreprise constituent un élément du prix de revient des travaux d’aménagement ayant pour effet d’accroître la consistance ou de prolonger la durée d’utilisation de l’actif immobilisé ;
– les taxes sur le chiffre d’affaires et autres impôts indirects qui constituent un élément du prix de revient (la déduction de la TVA « récupérable » est opérée ensuite, s’il y a lieu).

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Et concernant la plus-value ?

La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième en application du I de l’article 150 VC du code général des impôts (CGI).
Pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014 et quelle que soit la nature des biens cédés (terrains à bâtir et droits s’y rapportant ou autres biens et droits immobiliers), le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ; – 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et- unième ;
– 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

– 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.