Loyer renouvelé – modalités de déplafonnement

Les modalités de fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial sont régies par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.
Le principe de base est celui de la libre fixation du loyer. Toutefois, dans certains cas peut être mis en place un plafonnement, c’est-à-dire la mise en place par les parties ou par le juge si les parties ne peuvent s’entendre, d’une limite haute au montant du loyer du bail.

Dans certains cas, limitativement définis par la règlementation et précisés par la jurisprudence, il est possible de déroger à ce plafonnement du loyer : on parle alors de « déplafonnement ». Celui-ci est possible dans deux types de situation :

1) Premier type de situation :

certains lieux, échappent, par leur nature même au plafonnement. Il existe trois catégories de biens immobiliers qui, en raison de leur nature spécifique, échappent de plein droit au plafonnement. Il s’agit des terrains nus, des locaux à usage exclusif de bureaux et des locaux monovalents.

2) Deuxième type de situation :

les modifications « notables » des critères de détermination de la valeur locative. La valeur locative est fixée en fonction des cinq critères de l’article L.145-33 du Code de Commerce. Lorsque l’un de ces éléments, à l’exception du prix, a été modifié de manière « notable », le déplafonnement s’applique et une nouvelle valeur doit être fixée par les parties ou, à défaut d’accord entre les parties, judiciairement (intervention du juge du fond).
S’agissant du caractère « notable » de la modification des critères de détermination de la valeur locative, notion jurisprudentielle, il revient au juge de l’apprécier.