L’obligation de décence des propriétaires

Dans sa relation avec le locataire, le bailleur est tributaire d’au moins trois catégories d’obligations : l’obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués, l’obligation d’entretien et de réparation du local, et enfin la plus importante qui vient avant toutes les autres, l’obligation de délivrer un logement décent. C’est notamment cette dernière qui focalisera notre attention dans le cadre de ce billet. En effet, concrètement, comment concevoir cette dernière obligation ?

Contenu de l’obligation de décence

Pratiquement, l’obligation de décence que la loi met à la charge du propriétaire-bailleur comprend au minimum quatre impératifs :
– fournir un logement totalement sécuritaire pour le locataire tant sur le plan physique que sanitaire ;
– concéder des lieux dotés d’une surface habitable conforme aux prescriptions minimales indiquées par la loi ;
– louer un immeuble agrémenté d’équipements de confort minimal ;
– et enfin, proposer un logement conforme aux critères minimaux de performance énergétique.
Pour ce qui est du premier critère, celui basé sur la sécurité et la santé du locataire, en pratique, il se mesure à l’aune de la capacité du logement à assurer à ce dernier ce qu’on appelle couramment « le clos et le couvert ». Autrement dit, l’architecture générale du bâtiment doit pouvoir protéger le locataire qui y habite contre les infiltrations et les éventuelles eaux de ruissellement.
La question de la surface habitable quant à elle impose au bailleur de ne proposer à la location que des logements dotés d’un volume habitable minimum de 20m3 ou présentant une superficie minimale de 9m² pour une hauteur de plafond d’au moins 2,20m.
Pour ce qui est des installations minimales qui doivent agrémenter le local, la loi entend en fait faire référence à l’électrification du logement, l’existence de sanitaires, d’un système de chauffage pour prévenir les rudes climats d’hiver, ou encore le raccordement au réseau de distribution d’eau potable.
Enfin, le critère de la conformité au « minimum syndical » de la performance énergétique renvoie en pratique à la mise en place par le propriétaire d’installations écologiques économes en énergie.

Les sanctions encourues en cas d’inobservation de l’obligation de décence

Si le bailleur méconnait l’obligation de décence que la loi met à sa charge, il peut encourir deux sortes de sanctions : une sanction administrative ou une sanction judiciaire. Sur le plan administratif, la teneur du « châtiment » consistera surtout dans la suspension de la possibilité pour le propriétaire de prétendre à l’allocation directe de l’aide au logement attribuée par la CAF. Quant à l’aspect judiciaire, si le juge relève le manquement du bailleur, il lui est loisible de le contraindre à effectuer les travaux de mise aux normes nécessaires, ou alors de le condamner à une réduction des loyers assortie éventuellement de dommages et intérêts au profit du locataire.