Changement de l’affectation de locaux à usage d’habitation

SOMMAIRE : 

• Le changement d’usage
• Le changement de destination

Aucun changement d’affectation d’un logement en local professionnel ne peut se faire sans préalablement effectuer une démarche administrative. Cependant, vu que l’on distingue deux types de changement, d’usage et de destination, il ne faut pas faire appel à la même législation. Dans le cas de la notion d’usage, le changement relève du Code de la Construction et de l’Habitation, qui touche au profil juridique de l’immeuble.
L’autorisation n’est nécessaire que dans un sens : de locaux d’habitation à locaux commerciaux. Si au contraire, on passe d’un usage économique (location touristique de meublé inclus) à un usage d’habitation, l’Autorisation de Changement d’Usage n’est pas une obligation. Si la résidence principale est la même que le local et qu’aucune marchandises ni client ne sont reçus, le locataire peut aussi passer outre l’autorisation. Une dérogation existe également pour les locaux situés en rez-de-chaussée, via l’Article L631-7-4 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui prévoit la possibilité d’exercer une activité de type commerciale (comprenant les loges de gardiens, les chambres de services, les logements de fonctions…), si l’activité n’est pas contraire à ce qui se trouve stipulé dans le bail et dans le règlement de copropriété, et que cette activité n’engendre pas de « danger pour le voisinage » de « désordre pour le bâti » ni de « nuisances sonores » et ce, même en cas de réception de personnes ou de biens au sein des locaux.
De plus, cette mesure ne concerne que les logements situés dans les départements d’Ile-de-France ainsi que dans les communes de plus de 200 000 habitants, en France.

La notion de destination quand à elle, relève du Code de l’Urbanisme, qui définit la conception de l’immeuble et ce pour quoi il a été conçu : bureaux, commerces, entrepôts, habitation, hôtel, artisanat… Tout changement s’avère définitif, après décision et contrôle de l’administration compétente et délivrance d’une Autorisation d’Urbanisme. Pour le changement de destination, les formalités administratives classiques ne suffisent pas, il faut également effectuer des démarches auprès de la copropriété si besoin est, et demander l’accord de son bailleur (un mois de silence vaut acceptation).
Deux sortes d’Autorisation d’Urbanisme peuvent être délivrées :

• un permis de construire, si le changement de destination s’accompagne de travaux sur la façade extérieure de l’immeuble ;
• une simple déclaration préalable, s’il n’y a à déplorer que de légers travaux d’aménagement intérieur.
  Cas rare, un agrément doit être invoqué si la surface concernée par le projet dépasse les 1 000m2.

Attention, pour les deux changements d’affectations, il ne faut pas oublier de les déclarer auprès de l’administration fiscale pour que celle-ci mette à jour la valeur locative cadastrale, sur laquelle se base le calcul de la taxe foncière. Le propriétaire dispose d’un délai de trois mois après le changement pour se déclarer.